借地権は相続できる？葛飾区での手続き方法や注意点、相続税申告の有無について解説

借地権とは？

まずは、借地権について知っておきたい基礎知識をご紹介します。

「借地権」について

借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、建物を所有する権利を指します 。
土地の所有権は地主にありますが、建物の所有権は借地人にあります。
借りている土地に建っているなら、建物も地主の所有物だと勘違いする方もいますが、建物の所有者はあくまで名義人です。
親御さんが土地を借りて自宅を建てた場合、自宅の所有者は親御さんだといえます。
ただし、土地を借りている場合でも、駐車場として利用していたり、資材置き場として利用していたりすると、借地権は認められません。
また、地代を支払わずに利用している場合も、借地権は認められません。

借地権の種類

借地権と一口に言っても、実はいくつか種類があります。
契約期間や契約更新の可否など、種類によって取り決めは異なるので、正しく把握しておきましょう。

①普通借地権

一般的に借地権とは、「普通借地権」を指します。
普通借地権には30年の契約期間があり、基本的に契約が満了しても更新することが可能です 。
ただし、地主が更新を拒否するケースがあるという点には、注意が必要です。
また、更新の度に更新料を支払うことが多いので、契約内容をよく確認しておきましょう。

②旧借地権

「旧借地権」とは、平成4年8月1日以前に設定された借地権を指します。
普通借地権と同様に契約が満了しても更新できますが、契約期間は建物によって異なり、 コンクリート造や重量鉄骨造などの堅固な建物は60年、木造や軽量鉄骨造などの非堅固な建物は30年です 。
普通借地権よりも借地人の権利が強く、地主の立場が弱い傾向にあります。
そのため、1992年8月1日には、地主と借地人が平等な権利を主張できるように、「新法借地権」が制定されました。 旧借地権で契約を結んで土地を借りている場合は、現行法の下でも、その効力は存続するものとされています。

③一般定期借地権

「一般定期借地権」とは、契約で定められた期間で土地を借りる権利を指します。
契約期間は50年以上と長いものの、普通借地権や旧借地権とは異なり、契約の更新が認められていません 。
そのため、契約期間満了時には、土地を更地にして地主に返還する必要があります。

借地権は相続の対象になる

借地権（借地権付き建物）は、相続の対象になります。
一般的な財産や権利と同様に、所有者が亡くなった場合は、相続人へ権利や義務が引き継がれます 。
借地権の相続に地主の承諾は必要ありませんが、今後は相続人が地代を支払うことになるので、通知はしておかなければなりません。
相続ではなく、法定相続人以外の方へ借地権が「遺贈」される場合は、地主の承諾が必要です。
はりき不動産では、借地権や借地権付き建物も取り扱っております。
詳細については、こちらからご確認いただけます。
借地権を相続したものの「取り扱いに困っている」、「手放す方法がわからない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせはこちら
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葛飾区での借地権の相続手続き方法

借地権を相続する場合には、法的な手続きを行う必要があります。
葛飾区では、どのような方法で相続の手続きを行えば良いのでしょうか。
手続きの流れや必要となる書類、費用の目安をご紹介します。

名義変更の手続きの流れ

借地権（借地権付き建物）を相続する際には、借地上の建物の名義変更を行う必要があります 。
このときに、地主に相続が発生した旨を伝えておくと良いでしょう。
土地に借地権の登記がある場合は、「相続登記」の手続きも行わなければなりません。
また、借地権付き不動産を相続する際には、「不動産全部事項証明書」を取得して相続人を決定する必要があります。
その後、「遺産分割協議書」を作成し、法務局に名義変更の申請を行います。
あらかじめ相続人が決まっている場合、遺産分割協議書は不要です。 名義変更手続きには時間や手間がかかるので、自身では対応できないという方は、司法書士に依頼しましょう。

名義変更の必要書類

借地権の名義変更に必要となる書類は、以下の通りです。
 

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ・被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票 ・相続人の現在の戸籍謄本（相続人が複数いる場合は全員分を用意） ・相続人の住民票もしくは戸籍の附票（相続人が複数いる場合は全員分を用意） ・固定資産税評価証明書 ・遺産分割協議書もしくは遺言書 ・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合）

 戸籍謄本や住民票、印鑑証明書や戸籍の附票は、市区町村役場で取得できます。
「固定資産税評価証明書」は、不動産が所在する市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます 。

名義変更手続きにかかる費用の目安

借地権の名義変更手続きや必要書類の取得にかかる費用の目安は、以下の通りです。
 

・戸籍謄本：450円／1通 ・除籍謄本・改製原戸籍謄本：750円／1通 ・住民票・戸籍の附票：300円／1通 ・建物所有権の名義変更に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.4% ・借地権の名義変更に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.2%

上記以外にも、 司法書士に手続きの代行を依頼した場合は、別途「司法書士費用」が発生します 。
依頼先や依頼内容によって異なりますが、司法書士費用の目安は5～15万円程度です。
 

葛飾区で借地権を相続する上での注意点

相続自体は難しいことではありませんが、事前に把握しておきたい注意点があります。
借地権を相続する際には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。詳しく解説します。

借地権にも相続税がかかる

借地権もまた、一般的な財産や権利と同様に相続税の対象となります。
相続発生を知った日から10ヵ月以内に申告しなければならないので、忘れずに手続きを行いましょう。
相続税は、相続税評価額（相続税を計算するときの財産の価額）によって決まります。 相続税評価額の計算方法は、以下の通りです。
 

普通借地権の相続税評価額＝自用地の評価額（土地の価格）×借地権割合（路線価に記載された割合）

 基本的に普通借地権の相続税評価額は、 その土地の路線価の3～9割 で定められています。
しかし、都市部のように土地の評価額が高い地域ほど、その割合も高くなる傾向にあるという点には注意が必要です。
評価額が高額である場合は納税資金対策も必要となるので、対策方法がわからないという方は、税理士に相談しましょう。

地主とトラブルになる可能性がある

借地の相続に地主の承諾は必要ありませんが、相続をきっかけにトラブルになる可能性があります。
契約内容の変更や契約の解除を求められたり、地代の値上げを求められたりする というケースが多いです。
また、建物を建て替える場合は地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない、または承諾料の支払いを求められるケースもあります。
原則として、地主からの要求に応じる義務はありません。
しかし、トラブル回避のためにも、お互いに納得できるようしっかりと協議することが大切です。

複数人で共有するとトラブルの元になる

複数の相続人（兄弟や姉妹など）で借地権を共有することも可能ですが、トラブルの元になる可能性があります。
借地権を共有すると、売却や建て替えの際に共有名義人全員の同意が必要となります 。
手続きが煩雑になるというだけでなく、一人でも反対する方がいると、手続きが進められないという点には注意が必要です。
また、次の相続でさらに共同名義人が増える可能性があるので、借地権は単独名義で相続することが望ましいといえるでしょう。

借地権の相続に関するよくある質問

借地権の相続について理解したものの、まだ不安や疑問が残っているという方もいるかもしれません。
最後に、借地権の相続に関するよくある質問を、Q&A形式でご紹介します。

Q1.借地権は売却できる？

A.相続した借地権は、そのまま売却することも可能です。
ただし、 売却には地主の承諾が必要であり、承諾を得ないまま勝手に売却してしまうと、契約を解除されてしまう恐れがあります 。
地主から売却の承諾を得る際には、承諾料（相場は借地権価格の約10%程度）が発生するのが一般的です。
承諾料を支払い、地主からの承諾を得られれば、その後は一般的な不動産と同じ流れで手続きを行えます。
地主との交渉が上手くいかない、不動産売却の方法がわからないという方は、借地権の取り扱いに慣れている不動産会社へ相談すると良いでしょう。
はりき不動産では、借地権の仲介や買取も行っております。
実際の売却方法については、こちらで詳細をご確認いただけます。
「借地権を売却したいけれど、地主との交渉が難航している」、「他の不動産会社から、借地権だけでは買取できないといわれた」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

売却相談こちら
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Q2.借地権は相続放棄できる？

A.一般的な財産や権利と同様に、借地権の相続を放棄することも可能です。
ただし、 相続放棄を行うと、他の遺産も相続できなくなるという点には注意が必要です 。
借地権のみを相続放棄することはできないので、他にも不動産や株、現金などが残っている場合は、慎重に判断しなければなりません。
相続を放棄したい場合は、相続発生を知った日から3ヵ月以内に、家庭裁判所へ「相続放棄申述書」を提出する必要があります。
自身で手続きを行うのは難しいという方は、司法書士や弁護士に相談すると良いでしょう。

Q3.借地に固定資産税はかかる？

A.建物を所有しているため、固定資産税を支払う必要があります。
借地権によって土地を借りているだけであれば、借地権者に土地の固定資産税がかかることはありません。
しかし、建物を建てて所有している場合は、固定資産税の支払い義務が発生します。
また、 借地権付き一戸建ての場合、土地の固定資産税は地主が支払いますが、借地料（地代）を支払うのが一般的です 。

まとめ

借地権は、一般的な財産や権利と同様に相続することが可能です。
相続を知ってから10ヵ月以内に手続きを行わなければならないので、忘れずに申告してください。
相続した上で売却を行いたい場合は、地主の承諾が必要であり、不動産買取の手続きが必要です。
「借地権を相続したものの、売却方法がわからない」、「売却を希望しているものの、地主との交渉が上手くいかない」という方は、借地権の取り扱いに慣れている不動産会社へ相談しましょう。
 
1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。
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