事故物件の売却方法について解説！物件の特徴や告知義務、相場価格や売却のポイントをご紹介

事故物件とは？

そもそも「事故物件」とは、どのような物件を指すのでしょうか。
まずは、事故物件の定義や種類ごとの特徴、告知義務の重要性について解説します。
 

事故物件の定義

事件や事故、自殺を原因として、過去にその場所で人が亡くなった物件を一般的に「事故物件」といいます。
不動産取引においては「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」と呼ばれ、欠陥や欠点のある瑕疵物件を指します。
しかし、自然死や不慮の事故で亡くなっている場合は、特殊清掃を必要としない限り、事故物件には該当しない可能性が高いです。
法的な定義が存在するわけではありませんが、借主や買主が契約をためらうほどの致命的な欠陥や欠点を抱えた物件が、事故物件に該当すると考えられています。
 

事故物件の種類

基本的に事故物件は「心理的瑕疵物件」を指しますが、瑕疵物件にはいくつか種類があります。
欠陥や欠点を抱える物件を所有しているという方は、どの瑕疵物件に該当するのかチェックしてみましょう。

①心理的瑕疵

物理的な問題はないものの、住む人に心理的な抵抗感や嫌悪感を抱かせるような物件を「心理的瑕疵物件」といいます 。
孤独死のように事件性のない理由で人が亡くなった場合であっても、特殊清掃が必要になるような凄惨な状況だと、事故物件に該当する可能性があります。
また、物件自体に問題はなくとも、火葬場や墓地など、周辺環境に住みづらさを感じるような要因が存在している場合も、心理的（環境的）瑕疵物件であるといえるでしょう。
 

②物理的瑕疵

建物や土地に物理的な欠陥や欠点がある物件を「物理的瑕疵物件」といいます 。
雨漏りや家屋の傾き、シロアリによる被害や土壌汚染などが該当しますが、所有者自身も気付いていないケースが多いです。
建物に問題があったとしても、基本的に築年数に伴う老朽化や経年劣化は、物理的瑕疵物件には該当しません。
物理的瑕疵物件の場合は、借主や買主が物件に老朽化や経年劣化があることを承知した上で、契約が進められるケースも存在します。

③法律的瑕疵

建築にかかわる法律（建築基準法や都市計画法、消防法）に反している、または法律によって利用が制限されている物件を「法律的瑕疵物件」といいます 。 法律の制定前や改正前に建てられた「既存不適格物件」もまた、法律的瑕疵物件に該当します。
建物や土地に問題がある物理的瑕疵物件とは異なり、法律的瑕疵物件は違法建築となってしまうため、売買の際は取り扱いが困難であるケースが多いです。 また、既存不適格物件の場合、現在の法律では、同規模の建物を再建築することができないという点に注意が必要です。

事故物件には告知義務がある？

物件で過去、または現在どのような瑕疵があるのか、買主や借主に知らせる義務を「告知義務」といいます 。
事故物件は心理的瑕疵物件に該当するため、取引の際に情報を開示しなければなりません。
特に不動産会社（宅地建物取引業者）には、宅地建物取引業法によって、借主や買主の判断に重要な影響を及ぼす事実について告知義務が定められています。
物件の貸し出しや売却を不動産会社に依頼する場合は、必ず事故物件である旨を伝えておきましょう。

事故物件だと告知せずに売却するリスク

売却価格が下がってしまう、売り手を探しにくくなるという不安から、事故物件であることを隠して売却を試みる方もいますが、絶対にやめましょう。
心理的瑕疵があると告知せずに物件を売却してしまうと、「告知義務違反」になります 。
売主が隠していて知らなかったとしても、仲介した不動産会社も告知義務違反に問われる可能性があります。
損害賠償請求や契約破棄など、契約不適合責任を問われるリスクがあるので、心理的瑕疵物件だと把握している場合は、必ず不動産会社に告知してください。

事故物件の売却方法

ネガティブなイメージから敬遠されがちな事故物件は、どのような方法で売却すれば良いのでしょうか。
事故物件の一般的な売却方法を2つご紹介します。

仲介：不動産会社に買主を探してもらう

不動産会社に買主を探してもらって物件を売却する方法を「仲介」といいます。
基本的に、心理的瑕疵がある物件であっても、一般的な物件と同じ流れで売却することが可能です。
不動産会社に買取を依頼するよりも高値で売却できますが、買主が現れるのを待つ必要があるため、売却に時間がかかるという点には注意が必要です 。
不動産会社によっては、事故物件の取り扱いを断るケースもあるので、事故物件の取引実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

買取：不動産会社に直接売却する

不動産会社に物件を直接売却する方法を「買取」といいます。 買い手がつかない物件や、不動産会社から仲介を断られた物件であっても、買取してもらえる可能性があります。
基本的に仲介よりも売却価格は低くなる傾向にありますが、買主を探す必要がないため、売却に時間がかからないという点は魅力だといえるでしょう 。
心理的瑕疵の度合いや不動産会社によって、売却価格が大きく上下するリスクがあるので、仲介同様、事故物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが大切です。

事故物件の売却相場価格

事故物件の売却価格は、物件の状態や査定を行う不動産会社によって異なるため一概にはいえませんが、 一般的な物件よりも1～5割程度下がるケースが多いです 。
売却価格がどの程度下がるのか知りたいという方は、以下を目安にしてください。
 

・事故が起こった物件：1～2割程度 ・自殺があった物件：2～3割程度 ・事件が起こった物件：3～5割程度

正確な売却価格を知るには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
売却を検討しているという方は、事故物件の取り扱いを得意とする不動産会社に相談してください。
 
はりき不動産では、事故物件（瑕疵物件）も取り扱っております。
査定や相談は無料ですので、「事故物件を所有しているものの、取り扱いに困っている」、「事故物件の売却を検討しているが、まずは査定額を知りたい」という方は、ぜひお気軽にご連絡ください。

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事故物件の売却のポイント

事故物件を早く手放したいけれど、売却で損はしたくないものです。
事故物件を賢く手放すには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
手続きを始める前に知っておきたい、売却のポイントをいくつかご紹介します。

リフォームやクリーニングを行う

仲介で事故物件を売却する場合は、可能な限り清潔な状態に整えておくことが大切です。
買取の場合は不動産会社が清掃を行いますが、仲介の場合は売主が清掃を行う必要があります 。
床や壁に事件や事故の痕跡が残っていると、心理的な問題だけでなく、衛生面の問題から避けられてしまう可能性があるので、丁寧に清掃を済ませておきましょう。
一般的なハウスクリーニングだけで対応できないときには、特殊清掃の業者に依頼することをおすすめします。
特殊清掃でも落としきれない汚れがある、床や壁が破損しているなど、室内の状況によっては、リフォームを検討する必要があります。

不動産会社へ買取を依頼する

物件を早急に手放したい場合は、不動産会社に買取してもらうと良いでしょう。
買主を探す必要がないため、売却価格や条件などに納得して契約が成立すれば、1～2週間という短い期間で売却できるケースもあります 。
また、不動産会社に買取を依頼すると、契約成立後にリフォームやクリーニングが行われます。
修繕や清掃にかかる時間やコストを節約できるという点も、大きな魅力だといえるでしょう。

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更地にして売却する

物件の老朽化が進んでいる、事故物件のイメージを払拭できないという場合には、更地にして売却するという方法もあります。
更地にしても告知義務はなくなりませんが、事件や事故の印象が強い建物を残しておくよりも、売却しやすくなるというメリットがあります 。
更地にしたまま放置していると、固定資産税や都市計画税の負担が増えるので、建物を取り壊したら早急に売却しましょう。

期間を空けて売却する

事件や事故のイメージが強く、建物がなかなか売れない場合は、一定期間空けてから売却すると良いでしょう。
数年から数十年程度の期間を空けることで、事件や事故の記憶が風化して、物件を売却しやすくなる傾向にあります 。
ただし、年数が経っても告知義務はなくならないので、心理的瑕疵がある場合は、必ず不動産会社に対して事故物件であると伝えてください。
はりき不動産では、事故物件（瑕疵物件）の仲介や買取も行っております。
「事故物件を売却したいけれど、方法がわからない」、「他の不動産会社から、事故物件は買取できないといわれた」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

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事故物件の売却に関するよくある質問

事故物件の売却方法については理解したものの、まだ疑問が残っているという方もいるでしょう。
最後に、事故物件の売却に関するよくある質問をQ&A形式でご紹介します。
売却を検討しているという方は、ぜひ参考にしてください。
 

Q1.事故物件はいつ告知すれば良い？

A.事故物件の告知は、売買契約締結前の重要事項説明の際に行われることが一般的です。
タイミングに関して明確なルールは存在しないため、物件情報の掲載時や内見時など、なるべく早く伝えると良いでしょう。
口頭で伝えると後々トラブルにつながる可能性があるので、「契約書」や「重要事項説明書」にも記載しておくことが大切です 。
 

Q2.告知義務はいつまで？時効はある？

A.売買契約の場合は、年数にかかわらず、事故物件であることを告知する義務があります。
賃貸募集の場合は、3年が経過すれば告知しなくても良いとされていますが、売買契約では時効はありません 。
事件や事故が発生してから年数が経過していたり、何回も取引が繰り返されていたりしても、買主や不動産会社に対して告知する必要があります。
 

Q3.事故物件であることを隠せる？

  A.事故物件であることを隠し通すのは、難しいでしょう。
売却までは隠せたとしても、引き渡し後に事故物件であると発覚するケースが多いです。
特殊清掃が必要となるような事件や事故は、近隣に知れ渡っているため、完全に隠し通すことは不可能だといえます 。
事故物件であることを隠して売却を行うと、後々トラブルに発展する可能性があるので、告知義務は遵守しましょう。

まとめ

借主や買主が契約をためらうような、心理的瑕疵（欠陥・欠点）を抱える物件は、一般的に事故物件と呼ばれています。
事故物件は取り扱いが難しいという問題から敬遠されがちですが、不動産会社によっては、高値で売却できる可能性があります。
告知義務を順守して心理的瑕疵があると伝えれば、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社もあるので、「物件の取り扱いに困っている」、「少しでも高値で売却したい」という方は、事故物件の売買に慣れている不動産会社へ相談しましょう。
 
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