離婚で不動産を売る流れは？売却方法や適切なタイミング、ポイントや注意点について解説

住宅ローンが残っていても離婚で自宅を売却できる？

離婚に際して不動産を売却することになった場合、気になるのが『住宅ローン』です。 住宅ローンの残債が残っていても、住宅を売りに出すことは可能なのでしょうか。 売却できるケースと売却が難しいケースに分けて、詳しく解説します。

スムーズに売却できるケース

売却益が住宅ローン残債を上回る場合は、不動産を売却することが可能です。 住宅ローンよりも売却益の方が高い状態を『アンダーローン』といいます。 アンダーローンの場合は、売却益で住宅ローンを全額返済できることから、一般的な不動産売却と同じ方法がとれるのです 。 売却益からローン残債と諸費用を差し引いて手元に残った現金は、財産分与の対象となります。 ただし、財産分与を行うタイミングや額によっては、贈与税や譲渡所得税が発生する可能性があるという点には注意が必要です。

売却が難しいケースと対処方法

売却益が住宅ローン残債を下回る場合は、不動産を売却することは難しいといえるでしょう。 住宅ローンよりも売却益の方が低い状態を『オーバーローン』といいます。 不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、基本的に売却はできません 。 オーバーローンの場合は、以下のいずれかの方法を選択する必要があります。

対処方法①住宅ローンを完済して売却する

基本的に金融機関は、住宅ローンが残っていると、不動産に設定されている抵当権を抹消しません。 抵当権付きの不動産を売りに出しても購入希望者はまず見つからないので、売却は難しいといえるでしょう。 売却を希望する場合は、まずは住宅ローンの完済を目指しましょう。

対処方法②夫婦のどちらか一方が住み続ける

住宅ローンの完済が難しい場合は、売却は諦めて夫婦のどちらか一方が住み続けるという選択肢もあります。 ただし、住宅ローンの支払いは続けなければならないため、資金に余裕がなければ難しいといえるでしょう。 住宅ローンを一人で返済できるのか、よく考えて計画的に行動する必要があります。 いずれにせよオーバーローンの場合は状況が複雑なので、解決方法が分からないという方は、早めに金融機関や不動産会社へご相談ください。 はりき不動産では、離婚に際する不動産売却のサポートを行っております。 住宅の売却を検討しているものの「取り扱いに困っている」、「手放す方法がわからない」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
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離婚で不動産を売却するタイミング

離婚をきっかけとして不動産売却をする場合は、売りに出すタイミングが重要です。 想定していなかった税金の支払いが発生してしまうこともあるので、事前に損をしないタイミングを把握しておきましょう。 不動産を売却する場合は、離婚前と離婚後、どちらのタイミングで売りに出した方がお得なのでしょうか。詳しく解説します。

離婚前

離婚前に不動産を手放すと、売却益を夫婦間で分け合う際に『贈与税』が発生する可能性があります。 また、住宅を早く手放したいという気持ちが先走り、相場よりも低い価格で売却してしまうケースもあります。 お金の面で損をしたくないという方は、離婚後に時間をかけて不動産売却の手続きを進めましょう。 ただし、 少しでも早く離婚したい、離婚後に相手と連絡を取り合いたくないという場合には、離婚前に売却するというのも一つの手です 。 事前に税理士や弁護士などの専門家に相談しておけば、金銭的に損をするリスクを減らせます。 税理士や弁護士とつながりのある不動産会社に相談して、損をしない売却方法を探しましょう。

離婚後

所有している不動産を少しでも高額で売却したい場合は、離婚後に手続きを行いましょう。 元配偶者と連絡を取り合える関係であれば、離婚に関する全ての手続きが終わっていた方が、売却活動に集中できます。 不動産の売却には数ヵ月という時間がかかるので、高値での売却を実現したい場合は、離婚後にじっくりと時間をかけた方が金銭的に得だといえるでしょう。 ただし、 誰も住んでいない状態でも、住宅が売れるまでは固定資産税や住宅ローンを支払わなければなりません 。 税金や住宅ローンに関しては、どちらがいくら負担するのか、元配偶者とよく話し合って決めておくことが大切です。

離婚時の不動産売却の流れ

不動産を手放すと決めたら、気になるのが売却の流れです。 住宅を売りに出すには、どのような手続きが必要なのでしょうか。詳しく見てみましょう。

①不動産名義を確認する

不動産会社へ相談する前に、まずは『不動産名義』を確認しましょう。 多くの場合は、夫婦のどちらかの単独名義か、共有名義になっているはずです。 共同名義になっている場合は、双方の同意が必要となるため、売却の手続きを行う前によく話し合っておきましょう 。
不動産名義は、以下の書類で確認できます。

・登記簿謄本 ・不動産売買契約書

登記簿謄本は、郵便・オンライン申請・窓口のいずれかの方法で、法務局に申請すれば取得できます。 不動産売買契約書は名義人が保管しているはずですので、確認してみましょう。

②財産分与の方法を決定する

不動産の名義人が確認できたら、話し合いで財産分与の方法を決定します。 住宅の名義人が夫婦のどちらか一方であったとしても、婚姻期間中に夫婦が協力して購入した不動産は、財産分与の対象となります 。 基本的に財産分与の割合は5：5ですが、話し合いで比率を変更することも可能です。 話し合いができる状況ではない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てましょう。 不動産の財産分与の方法は、主に以下の2つです。

不動産を売却する場合

住宅自体を分け合うことはできないため、財産分与を行う場合は、売却によって現金化するという方法が一般的です。 売却にかかった諸費用や住宅ローン残債を差し引き、手元に残った金額を夫婦で分け合います。 現金化することで、新生活の準備に役立てたり、貯蓄に回したりと、財産分与で得たお金を自由に使うことができます 。 また、住宅ローンの支払いもなくなることから、金銭的な負担が解消されるという点はメリットだといえるでしょう。 オーバーローンは売却が難しいものの、アンダーローンであれば売却がおすすめです。

不動産を売却しない場合

話し合いによって住宅を売却しないことに決定した場合は、夫婦のどちらか一方が住み続けます。 この場合は、 住み続ける方が、住宅価値の半分に相当する金額を現金で支払う必要があります 。 夫が2,000万円の価値がある住宅に住み続けるケースだと、半分の1,000万円を妻に支払わなければなりません。 名義変更の手続きが不要であり、これまでと変わらない生活を送れるという点はメリットであるものの、まとまった資金が必要となるという点には注意が必要です。

③公正証書を作成する

財産分与の方法や内容が一通り決まったら、『公正証書』を作成しましょう。 公正証書の作成は必須ではありませんが、口約束だけでは後々トラブルにつながる可能性があります。 万が一、トラブルから裁判に発展したときにも、公正証書があれば有力な証拠になるので、作成しておくことをおすすめします 。 公正証書は、弁護士や行政書士に相談すれば、作成に関するサポートを受けられます。 自力で用意できないという方は、専門家への依頼を検討しましょう。

離婚で不動産を売却する方法

夫婦間で財産分与の方法が決まり、公正証書を作成したら、いよいよ売却手続きに入ります。 実績の多い信頼できる不動産会社を探して、不動産売却の手続きを進めましょう。 不動産会社が行っている売却方法は、大きく分けると2種類存在します。それぞれの特徴を見てみましょう。

仲介

不動産会社が売主と買主の間に入って、不動産の売買契約を成立させる方法を『仲介』といいます。 不動産を売却する一般的な方法で、市場の相場に近い金額で売却できるという点がメリットです 。 ただし、買主が見つかるまでに時間がかかるケースが多く、その間も住宅ローンや固定資産税の支払いを行わなければならないという点には注意が必要です。 買主が見つかるか否かは不動産会社の手腕も大きく影響するので、実績が豊富な信頼できる業者に依頼しましょう。

買取

不動産会社に直接不動産物件を購入してもらう方法を『買取』といいます。 買主を探す必要がないことから、現金化を急ぎたい場合に適している売却方法だといえるでしょう 。 ただし、買取価格は市場の相場よりも2～3割程度低くなるという点には、注意が必要です。 売却益が少なくなってしまう可能性があるので、「すぐにでも現金が必要」、「離婚に関する精神的負担を軽減したい」などの理由がない限りは、仲介がおすすめです。 はりき不動産では、離婚を原因とする不動産の仲介や買取も行っております。 「住宅を売却したいけれど、配偶者との交渉が難航している」、「他の不動産会社から、住宅ローンが残っている不動産は買取できないといわれた」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

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離婚時の不動産売却のポイントと注意点

離婚が決まり、不動産を売却する際には、損をしないためにも押さえておきたいポイントがいくつか存在します。 最後に、不動産売却の手続きを行う前に知っておきたい注意点をご紹介します。

不動産を売却できるのは名義人のみ

夫婦で購入した不動産は財産分与の対象ですが、売却には名義人の同意が必要です。 共有名義の場合は双方の同意が必要であり、どちらか一方が勝手に売却することはできません 。 勝手に売却手続きを進めてしまうと後々トラブルに発展する可能性が高いので、不動産会社に依頼する前に、名義人を確認してよく話し合っておくことが大切です。 財産分与で話し合いがまとまらない場合は、早めに弁護士に相談しましょう。

財産分与の期限は離婚成立から2年

財産分与の請求には期限があるので、離婚成立から2年以内に行いましょう。 離婚後2年を経過してしまうと、原則として財産分与の請求が行えなくなってしまいます 。 「離婚の手続きだけ先に進めておこう」、「生活が落ち着いてからゆっくり話し合おう」と思っていたら、請求できる期限を過ぎてしまっていたというケースもあります。 すぐに話し合いを行えない場合は、家庭裁判所に『財産分与調停』を申し立てましょう。 申し立てを行えば、調停中や審理中に2年が経過してしまっても財産分与を受けられます。

売却益は課税対象になる

不動産を売却した場合、売却益は課税対象になるという点には注意が必要です。 住宅を売却して赤字になった場合は課税されませんが、利益が出た場合は譲渡所得として申告する必要があります 。
譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

ただし、居住用の不動産を売却した場合は、3,000万円の特別控除が適用されます。 譲渡所得が発生しても3,000万円までは控除されるので、大きく課税されることはないでしょう。 はりき不動産では、「かんたんAI査定」と「訪問査定」の両軸からお客様の不動産の適正価格を割り出します。 かんたんAI査定では、不動産情報を入力すればすぐにメールで査定結果が届き、訪問査定では、スタッフが不動産を直接査定することで、より正確な査定額を知ることができます。 どちらも無料ですので、お気軽にご利用ください。

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まとめ

離婚に際して共同で利用することが難しくなった不動産は、売却して売却益を財産分与するという方法が一般的です。 しかし、住宅ローンが残っている場合は、売却は難しいといえるでしょう。 「住宅ローンが残っている」、「元配偶者と交渉が上手くいかない」という場合には、税理士や弁護士など、専門家のサポートが必要です。 住宅をはじめとした不動産の売却を検討している方は、信頼できる不動産会社を探して相談しましょう。 税理士や弁護士ともつながりが深い不動産会社であれば、親身になってサポートしてもらえるはずです。 1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。 住み替えや離婚、相続など、さまざまな理由での不動産売却に対応可能。不動産を高く売却するための弊社オリジナルの5つの方法をもとに、高値での査定を実現しております。 葛飾区で土地や物件の買取を依頼できる不動産会社をお探しの方は、ぜひはりき不動産へご相談ください。

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