葛飾区の土地価格は今後どうなる？人口予測から見る葛飾区の不動産需要

東京・葛飾区の土地価格はゆるやかに上昇を続けている

東京都の土地価格は全体的に上がっており、 23区全体での上昇率は+5.4％（令和5年変動率は+3.4％） となっています。
とりわけ住宅需要は上昇傾向にありますが、とくに都心区や交通の利便性が高いエリアなどはマンションや戸建て住宅ともに需要が高い傾向にあります。
それを踏まえた上で、葛飾区の住宅需要や土地価格についてご紹介していきます。

葛飾区の土地価格は＋4.2%

東京23区のうち外縁部にあたる葛飾区は他の区と比較すると住宅需要の上昇率は低いですが、それでも前年度より需要は伸びており、それに伴い土地価格もゆるやかに伸びています。
葛飾区の土地価格の上昇率は 住宅地で+4.2%（令和5年変動率+2.8％） 、 商業地で+6.7％（令和5年変動率+3.6％） です。
2019年からの5年間で住宅地+10.6％、商業地+15.6％と大きく上昇していることから、葛飾区での不動産需要は高く、土地を売却した場合の買い手も見つかりやすいということが分かります。
なお、葛飾区の土地の 平均売出相場は6,319万円 、 坪単価は161.5万円 （平均値）となっています（2024年11月12日時点）。
 

【葛飾区】土地平均売出相場

6,319万円

坪単価（平均値）	土地面積（平均値）
161.5万円／坪	121.71平方メートル

参照：東京都葛飾区の不動産売却価格・無料一括査定
https://sumai-value.jp/baikyaku/13/122/

葛飾区の土地価格は駅からの徒歩距離にも左右される

また、葛飾区の土地価格は駅からの徒歩距離にも左右されます。
「駅からの徒歩距離」は、土地の資産価値を決める要素の一つ。
一般的に立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど価格は安くなる傾向にあります。
このことから、 葛飾区の中でも綾瀬駅や新小岩駅、亀有駅の周辺は利便性の高さなどから土地価格は上昇傾向にあり 、駅から離れたエリアは上昇しつつも大幅な上がりではありません。
とはいえ、駅から離れた土地に需要がないというわけではありません。
都心から離れたエリアだと電車ではなく車での移動が一般的というケースもあります。
その場合、駅からの徒歩距離は買い手にとってあまり重視されない部分のため、多少駅から離れた立地であっても満足できる価格で売却できる可能性があるのです。  

土地価格の動向を知るなら「公示地価」などもチェックしよう

土地価格の動向を知るなら「公示地価」なども参考にすると良いでしょう。
 
公示地価とは、 国が調べた「都市や周辺地域における土地価格の目安」 です。同じポイントの価格を毎年公示するので地価変動が分かりやすく、不動産価格の動向・傾向を知る指標となります。
 
公示地価に選ばれる土地は「標準地」と呼ばれるごく標準的な土地です。とても良い土地・とても悪い土地の価格を出しても参考にしづらいため、標準的な土地を鑑定し適正価格を設定しています。公示される土地価格は更地の価格ですが、建物があっても更地と仮定して価格が算出されているので、土地購入・売却の際の参考にしやすいでしょう。
 
なお、令和6年（2024年）3月27日に国土交通省より公表された令和6年の葛飾区の公示地価は以下のとおりです。
 

【東京都葛飾区】 標準地数：45 平均価格：346,500円 上位の価格：531,000円 下位の価格：198,000円 （単位：円/㎡）

参照：国土交通省「令和6年地価公示」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00194.html
 

「基準地価」や「路線価」も土地価格の参考になる

「基準地価」や「路線価」の言葉は聞いたことがあっても、意味までは分からないという方も多いのではないでしょうか。
公示地価と同じくこれらの値も土地価格の参考になるため、不動産買取や仲介などで土地の売却を検討している方は、あらかじめ調べてみることをおすすめします。

基準地価とは？

基準地価とは、 各都道府県が調べた「都市以外を含んだ土地の適正価格」 です。
基準地価の目的は「地価変動の明確化」や「土地の適正な価格形成」など公示地価と同じですが、公示地価のように都市やその周辺地域という縛りはなく、地価の速報値として公示地価の補完的な役割を果たします。
なお、公示のために鑑定する土地は、公示地価と基準地価で重複するケースもあります。

路線価とは？

路線価とは、 国税庁や市町村が算定した「相続税や贈与税などの算出の基となる土地の価格」 です。
土地の価格が面している道路ごとに設定されていることから路線価と呼ばれています。
路線価を公示することで、税務申告者と税務署がわざわざ土地価格の鑑定をしなくても、税金の計算をスムーズに行うことができるのです。
なお、 国税庁により公表されている路線価は「相続税路線価」 、 市町村（東京都は都）が資産税算出で使用する路線価は「固定資産税路線価」 と呼ばれています。
どちらの路線価も公示地価と連動しており、前者は公示地価の8割ほど、後者は公示地価の7割ほどの価格となっています。

土地を売却するなら「公示地価」と「基準地価」を目安に金額を決めるのもOK

「公示地価」や「基準地価」は実際の売買価格（実勢価格）とは異なります。
というのも、公示地価も基準地価も更地として鑑定した場合の価格なので、建物を含めて売却するなら取引価格に差が生じるのは当然のことです。
また、どうしてもここの土地を購入したいという買い手なら多少価格が高くても購入に踏み切るでしょうし、妥協で土地を選んだ買い手ならできるだけ購入価格を引き下げたいと交渉することが予想されます。
くわえて、必ずしも公示地価や基準地価と同じ価格で売買しなくてはならないというわけでもないため、公示地価や基準地価と実際の売買価格に差があるのは普通のことなのです。
公示地価や基準地価の使いどころは、 「土地の売却価格の設定」や「不動産購入時の価格の比較」などの場面 です。同じ地区でも標準地によって価格は変わるため、土地や不動産のある地域の水準価格を知るためのサポートとして活用することをおすすめします。
土地の売却価格の設定に迷ったときは、不動産会社による複数査定を受けるのも一つの手です。
はりき不動産では「かんたんAI査定」と「訪問査定」の両軸からお客さまの不動産の適正価格を割り出します。
ぜひお気軽にご相談ください。

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葛飾区も含めて全国で不動産価格が上昇している理由とは？

葛飾区も含めて全国で不動産価格が上昇していますが、価格に影響を与えている理由として「建築費の上昇」「2024年問題」「投資の激化」の3つが挙げられます。

建築費が上昇しているため

2021年ごろから現在まで、都内の工事原価は2〜3割ほど上昇しており、とくにマンションの工事費は2023年〜2024年で大きく上昇しています。
建築費が増加している要因としては、 新型コロナ以降に発生したロシア・ウクライナ戦争や、円安の進行 などが挙げられます。
日本は輸入に頼る部分が大きく、戦争により木材や鉄鋼、ガソリンといった海外からの輸入製品の価格が高騰するとたちまち経済を圧迫します。
そこに円安の進行が重なり、建築費の上昇を後押ししていると考えられるのです。
なお、建築費の上昇は新築マンション・新築戸建てだけに影響するわけではなく、中古のマンションや中古戸建て、土地もつられて相場が上がっているため、今後住宅を購入しようとする方にブレーキをかける恐れがあります。

2024年問題が不動産価格のさらなる値上がりを後押ししているため

2024年問題とは、働き方改革法案による労働基準法改正によって生じる問題を指します。
この法改正によりトラックドライバーの時間外労働時間の上限が年間960時間に制限されるのですが、これにより、例えば大阪から東京まで建築資材を輸送しようとした場合、これまでは1人でこなしていた仕事に2人配置しなくてはならなくなります。
運送業や建設業は人手不足が深刻なので、人を集めるために値上げせざるを得ないでしょう。
そうなると、求人コストの増加・人件費の増加・運送費の上昇などの影響から建築関連費が高騰し、不動産価格も高くなると予想されるのです。

マンション価格の上昇と投資の激化によるもの

マンション価格の上昇と投資の激化も、不動産価格の上昇に影響しているといわれています。
というのも、国土交通省が発表しているマンション価格指数と日経平均はゆるやかに連動していることが分かっているのですが、株高（株式市場に上場している株価が総じて高くなること）により国内外の投資家・富裕層の投資余力が増加（資産増加）すると、投資が活発化して不動産需要も高まります。
こうした需要の高まりも一助となり、さまざまなことが要因となって不動産価格にも影響を与えているのです。

葛飾区の不動産需要はどうなる？人口予測から今後を予測

不動産需要は人口と連動するため、将来的にみて葛飾区の人口が増加するなら不動産の価格は上昇しやすく、人口が減少するなら価格は下落しやすいと判断できます。
東京23区でいうと、コロナ禍により区外や都外へ転出する人は少なくありませんでしたが、現在は若年層や外国人なども含めて流入数が増えており、東京の人口は増加傾向にあります。2020年を100とした場合、2030年は102.1、2040年は103.3、2050年は102.5になると予想されており、今後も都心への人口移転は続くため、都会であるほど人口減少の幅は少ないと考えて良いでしょう。
 
では、葛飾区の人口はどのような動きをしているのでしょうか。

葛飾区の人口は？

国立社会保障・人口問題研究所が発表した葛飾区の将来の推計人口によると、 葛飾区の人口は2035年までは微増し、その後は少しずつ減っていく可能性があります 。
ただ、葛飾区は家賃などが相対的に安いため、 現在は人口数も世帯数も増えて安定している といえます。
また、葛飾区は上京した若者や外国人、落ち着いた住環境を求める子育て世帯からの人気が高い地域でもあるため、住宅需要がガクッと下がる心配はありません。
10年後、20年後と将来的にいまより人口が減る可能性はありますが、2050年の人口予想は基準値よりも若干低いという程度なので住宅需要は高いと考えても問題はないでしょう。

葛飾区の総人口推移予測

年	総人口	指数（2020年＝100）
2020年	453,093人	100.0（基準値）
2025年	457,090人	100.9
2030年	457,654人	101.0
2035年	457,742人	101.0
2040年	456,775人	101.8
2045年	454,563人	100.3
2050年	451,040人	99.5

参照：都道府県・市区町村別の男女・年齢（5歳）階級別将来推計人口-『日本の地域別将来推計人口』（令和5（2023）年推計）
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/3kekka/Municipalities.asp

不動産を手放すならタイミングの見極めが大切！

これまで低金利により住宅ローンの負担が軽減されていましたが、2024年3月19日に日本銀行（日銀）がマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1％から+0.1%へ引き上げました。利上げはまだ1%以下と小さく住宅ローンへの影響も限定的ですが、今後さらに利上げされる可能性は高く、2025年以降はどこまでの利上げが行われるかは分かりません。
ただ、変動型住宅ローンは政策金利の影響を大きく受けるため、利上げに伴い住宅ローンの金利は上昇すると予想できます。
 
金利が上昇することで何が起こるかというと、 住宅ローンの支払額が増えることによる「家の買い控え」 です。
もちろん住宅の土台となる土地価格も下落する可能性があるため、土地の売却を検討している方は手放すタイミングに注意が必要です。
 
2024年現在、葛飾区の公示地価は過去20年で最も高い水準のため、できるだけ高い相場で不動産を売却したいなら早いほうが良いでしょう 。
とくに、一般世帯向けの戸建ては今後は買い手が減る（値下げしないと売れない）リスクが高まるため、すでに手放すと決めている不動産であればすぐに動くのもおすすめです。
また、売却したいと考える不動産が投資対象になり得るマンションなら、株価の動きにも注視しながら手放すタイミングを見極めてください。
 
いつ売ろうか悩んでいる、本当に売却してもいいのかなど不安な方は、不動産買取や仲介に実績のある不動産会社に相談してみるのも一つの手です。
 
はりき不動産は葛飾区の不動産買取・仲介を得意とする地域密着型の不動産会社です。
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まとめ

葛飾区の土地価格は上昇を続けており、人口予測からみても不動産需要が安定している地域だといえます。
公示地価や基準地価、路線価などは土地価格設定の参考になるため、ぜひチェックしてみてください。
ただし、経済の動向によっては土地にも売れにくいタイミングがあるというのは理解しておくべきです。
いま動くべきなのか、まだ所有していたほうが良いのかなど、タイミングをみながら適切な時期に後悔なく不動産売却を進められるように準備をしましょう。 1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。
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