【葛飾区】返済延滞による競売を回避！任意売却の流れと把握しておくべき2つの注意点

返済延滞による「競売」とは？「任意売却」についても解説

「競売」と「任意売却」は、どちらも住宅ローンの返済が困難であり、かつ住宅ローンの残額が不動産査定額よりも多い場合に取られる手段 です。
同じ状況下で発生する選択肢のため混同されがちですが、双方の内容は大きく異なります。

住宅ローンの返済延滞を放置すると強制差し押さえにより「競売」に！

住宅ローンの返済が滞ったとき、金融機関は貸付金の回収のために裁判所へ申し立てを行いますが、それにより不動産が差し押さえられ、かつ強制的に不動産が売却される手続きを「競売」といいます。
競売までのスピードは金融機関によって異なりますが、 大体3か月〜6か月ほど返済延滞が起こるとブラックリストに登録され、競売の申し立てが行われるとされています 。
競売物件はWebに掲載されるため、住所・家の外観・部屋の中の情報は全て公開されます。
近隣住民に知られてしまうのはもちろん、遠方にいても物件情報を閲覧できるため、親族などにも競売の事実が知られてしまうでしょう。
また、 競売による売却費用は全て住宅ローン（借金）の返済にあてられるため、住宅の持ち主であっても手元にお金は残りません 。
高く売れて住宅ローンと相殺できるなら良いですが、安い金額で売却されると手元には多くの借金が残る可能性があります。
加えて、競売により住宅が落札されるとすぐに退去しないといけないため、引越しなどの準備をする時間もほとんど得られないでしょう。

任意売却とは自分の意思で不動産を手放すこと

競売は金融機関と裁判所により執行される強制的な手続きですが、「任意売却」は住宅の持ち主（債務者）と金融機関（債権者）の合意のもとで不動産を売却する手続きです。
強制執行ではなく、双方が納得した上で住宅を売却するため、手放すことへの後悔や不満なども少なくすみます。
任意売却では、通常の不動産売却と同様の売却活動を行うため、 資金決済まではその家に住み続けられますし、生活の立て直しや引越しなどの準備をする時間も得ることが可能です 。
また、任意売却には下記のような利点や特徴があります。

持ち出しの費用負担を抑えられる

不動産を売却する際、諸費用がかかりますが、任意売却では不動産を売却した費用から差し引かれるため持ち出しの費用負担を抑えられます。

残債の支払い方法について交渉できる

残債の支払い方法について交渉できるのも任意売却のメリットです 。
仮に一括返済ができなくても、きちんと定めた月々の支払額を支払っていけば良いため、生活再建がしやすくなります。
困窮具合によっては月々5,000円ほどの返済であっても認められるケースがあるため、不動産売却後も無理なく返済を続けることが可能です。

任意売却を申し入れるタイムリミットは「競売の当日」

任意売却は希望すればいつでもできる、というわけではありません。
競売当日までに任意売却の交渉を行わなくては、強制的に差し押さえられる可能性があるため、 住宅ローンの返済が困難と判断した時点ですぐに行動に移すことが重要です 。

葛飾区で任意売却！専門業者への依頼から引き渡しまでの流れ

葛飾区でも任意売却を相談できる不動産会社はありますが、実際にどういう流れで任意売却を進めたら良いのか分からないという方も多いでしょう。
こちらでは、任意売却の流れについてご紹介します。

1.住宅ローンの返済が滞る

住宅ローンの返済が滞りはじめたら、できるだけ早く不動産会社へ相談します 。
先でも述べたように、競売にかけられるまでにかかる期間は早くて3か月、長くても6か月ほどです。
競売が決定すると任意売却の交渉はできなくなるため、スピーディーに対処する必要があります。

2.任意売却について業者へ相談する

次に任意売却を依頼する不動産会社を探します。
依頼する不動産会社はどこでも問題はないのですが、できれば 任意売却に詳しい不動産会社に依頼することをおすすめします 。
というのも、任意売却では金融機関と交渉したり、裁判上の手続きを行ったりするため、どうしても専門的な知識が必要になります。
任意売却に関する知識や経験、実績がある不動産会社なら安心して任せられるため、きちんとリサーチした上で任意売却について相談できる不動産会社を決定しましょう。

3.不動産会社と媒介契約を締結する

所有する不動産を査定してもらい、おおよその売却額を確認した上で媒介契約を締結します。

4.金融機関（債権者）から任意売却の許可をもらう

任意売却を行う際は、金融機関（債権者）に売却許可をもらわなくてはなりません。
許可が下りるまでにかかる期間は1か月ほどですが、もしも許可が下りなければ任意売却の手続きを進めることはできません。
なお、金融機関と交渉を行うのは不動産会社です。不動産会社が万全の状態で交渉に臨めるよう、あらかじめ不動産会社と誠実に話し合い、双方の持つ情報に齟齬がないようにしておきましょう。

5.売却活動を行う

任意売却の許可が得られたら、不動産会社により売却活動が行われます 。
基本的には通常の不動産仲介と同じように売却活動を進めていきますが、中には売却に関して周囲に知られたくないという方もいるはずです。
その際は、不動産会社に相談し、できるだけ内密に進めてもらうようお願いしましょう。

6.売買契約を締結する

買主が決まったら、売買契約を締結します。その後、買付証明書および返済配当計画書をもとに金融機関との交渉を行います。

7.不動産を引き渡し後、引越しをする

任意売却では、売買契約を締結してから1か月ほどで決済が行われます 。
諸費用を除いた残金の受け取りや抵当権の抹消登記、所有権移転登記などの手続きを完了させ、不動産を引き渡したら引越しを行います。

8.残債務の返済を行う

任意売却により受け取った費用から残債の返済を行ったら、差し押さえの取り下げを行いましょう。
先でも述べたように、任意売却では一括返済ではなく分割での返済も可能です。
その後の生活に必要な資金をきちんと把握した上で、無理のない返済計画を立てることが大切です 。
はりき不動産では、不動産の売却相談を承っております。ホームページ内にある「無料売却相談」から、いつでもお気軽にご相談ください。
なお、任意売却について相談する際はお問い合わせフォームにある「自由記入欄」にてその旨をお伝えください。

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不動産会社選びが肝心！任意売却の注意点

通常の不動産売却よりも手間と時間がかかる

任意売却は通常の不動産売却よりも関わる人や調整する案件が多く、実際に売却に至るまでに手間と時間がかかります 。
例えば、連帯保証人がいたり複数の債権者がいたりする場合、交渉などにかかる手間と時間はより多くなるでしょう。
時間に余裕を持って臨まなければ、任意売却の許可を得られない可能性があるため、早急な対応が重要といえます。

任意売却を相談する不動産会社選びが重要になる

任意売却ではパートナー選びも重要です。先でも述べたように、任意売却には手間も時間もかかります。
また 金融機関との交渉を進める上では、専門的な知識はもちろん精神的なタフさも必要になってくるため、任意売却を得意とする不動産会社をパートナーとして選ぶことが大切です 。
任意売却の実績や経験があるのかなど、複数の不動産会社を比較しながら信頼できる不動産会社を選びましょう。
はりき不動産の不動産売却・買取では、「迅速」「高額」「気持ちいい」をお客さまにご提供できるよう努めております。
不動産のご紹介エリアは葛飾区を中心に半径10km圏内。
葛飾区に隣接する墨田区や江戸川区、足立区、台東区などの不動産も対応可能なので、お客さまからお預かりした物件の売却もスピーディーに実現します。
任意売却も含め、当社対応エリアにて不動産売却をご検討中なら、ぜひお話をお聞かせください。

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まとめ

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関と裁判所による強制執行が行われる可能性があります。
競売にかけられてしまうと、競売の事実が露呈してしまうだけでなく、多額の借金が残る恐れがあります。
また金融機関にとっても、信頼してお金を貸した人が苦悩する姿を見ることになるため、競売は関係者にとってデメリットしかないといえるのです。
こうした事態を防ぐためにも、強制執行が行われる前に任意売却に踏み切ることが大切です。
まだ大丈夫と過信せず、住宅ローンの返済が困難だと思ったときには任意売却について相談してみることをおすすめします。

1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。
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