不動産売却は専任媒介？それとも一般媒介？メリット・デメリットを解説

不動産会社と契約を結ぶ「媒介契約」とは

不動産の売買を行う際、一般的に不動産会社に仲介（媒介）を依頼しますが、そのときに不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます 。
媒介契約は、不動産の売買を円滑に進めるために必要な契約です。
媒介契約を結ぶからこそ、売却活動や購入希望者の選定、契約手続きといった不動産売買の各工程をスムーズに進めることができます。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です 。
それぞれの詳しい特徴は次項にて解説しますが、まずは契約内容の違いを表にまとめたのでご確認ください。
 

	複数業者との 契約	依頼者が自ら発見した相手との取引	指定流通機構「レインズ」への登録義務	売主への 業務処理報告義務	契約期間
一般媒介契約	〇	〇	任意	任意	制限なし
専任媒介契約	×	〇	7営業日以内	2週間に1回以上	3ヶ月以内
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1週間に1回以上	3ヶ月以内

※一般媒介契約： 複数社と契約できる自由度の高い契約
※専任媒介契約： バランスのとれた標準的な契約
※専属専任媒介契約： 信頼できる業者に全て任せたい方向け

表内にある「レインズ（REINS）」とは、不動産会社が物件の情報を登録・共有するためのネットワークシステムです。国土交通大臣により指定を受けた「不動産流通機構」が運営しています。

レインズに登録した場合、売却したい不動産の情報を広く公開できるため、媒介契約を結んだ不動産会社はもちろん、契約を結んでいない他の不動産会社にも情報が届くようになります。
例えば、A社と媒介契約を結んでレインズに登録したとします。
レインズは、不動産を買いたい人から購入依頼を受けているB社やC社も閲覧可能なので、レインズを通して自分の売却物件に関する情報が他の不動産会社にも届きます。
この仕組みから、不動産売却をする側からするとレインズへの登録は「幅広く購入希望者を見つけるための一つの手段」といえるでしょう。

 

媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリット

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴と、それぞれのメリット・デメリットは下記のとおりです。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中でも自由度の高い契約で、複数の不動産会社と契約を結べるのが特徴です。
複数の不動産会社に売却活動を依頼することで不動産会社間で競争が起こるため、早期売却につながりやすくなります 。
また、自分で見つけた買主との取引（自己発見取引）も希望できるため、売却ルートを拡大して購入希望者を探すことも可能です。
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、前者は「他社との契約を不動産会社に知らせるもの」、後者は「他社との契約を不動産会社に知らせなくていいもの」です。
先で述べた「不動産会社間の競争」は明示型を選んだときに起こります。
もちろん、非明示型でも売却活動をきちんと行ってもらえますが、場合によっては「自分たちとしか契約していない」という安心感から売却活動を怠る不動産会社も出てくるかもしれません。
競合他社の存在を明らかにすれば不動産会社にプレッシャーを与えられるため、売却活動を怠るリスクを回避できます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、売却したい物件を多くの方に案内してもらえる という点です。
先でも述べたように一般媒介契約では複数業者と契約できるため、幅広い売却活動により購入希望者が見つかる可能性が高くなります。
また、レインズへの登録が任意という点もメリットでしょう。
レインズに登録した場合は売りたい不動産の情報が公開されるため、幅広く購入希望者を募ることができます。
その一方で、売却活動の事実を家族や知人、近隣住民の方に知られる可能性もあるため、人によってはデメリットにもなり得ます。
ただし、 一般媒介契約ではレインズに登録しない選択もできるため、自分の希望に合わせて不動産売却を進められます 。
一般媒介契約のデメリットは、不動産会社の売却活動がきちんとされているか分からないという点です。
不動産担当者の中には、「他社に取られる可能性があるなら積極的に営業活動をしたくない」などと考える方もいるかもしれません。
一般媒介契約に報告義務はないため、もしそういった事実があっても知るすべがないのです。
 

専任媒介契約とは

一般媒介契約とは異なり、 専任媒介契約は不動産会社1社のみとの契約 となります。
ただ、 レインズへの登録が義務づけられており、物件購入希望者から依頼を受けた他の不動産会社も自由に売却予定の物件情報を閲覧できるため、売却活動がスムーズに進む可能性があります 。
また、不動産会社による売却活動とレインズへの登録に加えて、自分で買主を探すこともできるため、幅広く購入希望者を探すことが可能です。
 

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、不動産担当者の売却活動に対する意欲が高い という点です。
契約できるのが1社だけなので、不動産担当者は成約につなげるため張り切って購入希望者を探してくれます。
また、専任媒介契約では 2週間に1回以上の報告義務があるため、こちらから連絡しなくても売却活動の進捗を聞くことができます 。
やりとりするのは1社だけなので窓口を一本化でき、忙しいときでも売却活動を進めやすいといえます。
専任媒介契約のデメリットとして、囲い込みが発生するリスクがある点が挙げられます。
囲い込みとは、売主にとって不利益な行動をすることで購入希望者を自社の顧客に限定し、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようとする行為のことです。具体的な行動としては、「物件情報を公開する際に制限をかける」「レインズを見た他の不動産会社からの購入に関する問い合わせを断る」などがあります。 なお、レインズやその他ポータルサイトの登録情報を確認することで、ある程度は囲い込みの有無をチェックできます。
 

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほとんど内容が変わりません。
しかし、 3種類の媒介契約の中で最も制約が厳しく、契約できるのは1社のみ、かつ自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことはできません 。
仮に自分で買主を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介してもらう必要があるため、仲介手数料が発生します。
売却活動を全て不動産会社に任せることになるため、実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。
また、専属専任媒介契約は不動産会社との連絡が密です。
不動産会社は売主に対して1週間に1回以上、文書または電子メールにて業務処理報告を行うよう義務づけられています。 売主はもちろん、不動産会社への制約が厳しいという点も専属専任媒介契約の特徴といえます。
 

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約と同じく、専属専任媒介契約にも不動産担当者の売却活動に対する意欲が高いというメリットがあります。
不動産会社に支払う仲介手数料はあくまでも成果報酬なので、不動産会社は仲介手数料を得るためにきちんと広告費をかけて売却活動を行ってくれます。
また、 窓口が一本化できる他、契約に応じて不動産会社が独自に提供しているサービスを受けられるのも大きなメリット といえるでしょう（専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ）。 専属専任媒介契約のデメリットも専任媒介契約とほとんど変わりませんが、強いて挙げるなら 積極的に売却活動を行わない可能性がある という点です。
専属専任媒介契約をおすすめする不動産会社の中には、仲介手数料を半額にして売却活動に費用をかけないところもあります。
専属専任媒介契約でもレインズへの登録が義務づけられているので、購入希望者を募る活動は他の不動産会社に任せて、自社では積極的に動かないというケースがあるため注意が必要です。
はりき不動産では、売主さまの状況に適した売却方法を提案しております。
売却時期や希望価格などをお聞かせいただければ、すぐにご対応いたします。
また、媒介契約の選択にお困りの際も、物件の特性や売却目的などを踏まえた上で適切なものをご提示させていただきますので、お気軽にご相談ください。 下記にてはりき不動産の不動産売却の流れをご紹介しているので、ぜひ合わせてご覧ください。

＼ 不動産売却の流れはこちらからご確認ください ／
https://www.c21hariki.com/original/baikyaku

不動産売却におすすめなのは「専任媒介契約」

不動産売却におすすめなのは「専任媒介契約」 です。
専任媒介契約では、不動産会社1社と契約ができ、かつ自分で買主を探すこともできます。
不動産会社と自分自身の両軸で効率良く買主を探せることから、不動産売却には専任媒介契約がおすすめといえます。
また、専任媒介契約は1社のみとの契約で窓口を1社にできるため管理がしやすいという利点があります。
売却活動に関する報告はもちろん、レインズを見た他の不動産会社からの問い合わせも不動産会社が一手に担い、まとめて報告してもらえるため、忙しくて時間がないときでも安定して売却活動が行えます 。
専任媒介契約を選択する際は、不動産会社選びが重要になります。Web上の売却査定を利用し不動産会社の比較・検討をすれば、自分に合う不動産会社を効率良く見つけられるため、ぜひ複数査定を行ってみてください。

こんな人は「専属専任媒介契約」がおすすめ！

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほとんど内容が変わりません。
そのため、実務的に普及していない不動産会社も多いですが、下記にあてはまる方には専属専任媒介契約がおすすめです。

・都心部や人気エリアから外れた物件を売却したい
・相場価格よりも高く売りたい
・家族や親戚、友人、知り合い、近隣の方など購入してくれそうな方に心あたりがない

都心部や人気エリアにある物件はすぐに購入希望者が見つかるため、他の不動産会社と競わせて良い条件での売却を目指せる一般媒介契約がおすすめです。
しかし、 それ以外のエリアにある物件や相場価格よりも高く売りたい物件は、購入希望者を見つけるのにある程度の期間を要します 。
そのため、契約した1社に手厚くサポートしてもらえる専属専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約を結ぶ際に注意すべき3つのポイント

媒介契約を結ぶ際は、下記の点に注意しましょう。

解約条件を確認する

契約を結ぶ際は、解約条件を確認してください。
売却活動が芳しくない場合、不動産会社の変更を検討することもあるかもしれません。
この際、もし 契約期間中に解約してしまうと違約金を請求される可能性があります 。
専任媒介契約の契約期間は3か月になっていることが多いため、更新のタイミングに合わせて解約を検討しましょう。

不動産が売れないときの対策を考えておく

媒介契約を結ぶ前に、不動産が売れないときの対策を考えておくことも大切です。
「すぐに売却したいから専任媒介契約にするつもりだけど、売れなかったら一般媒介契約に変更しよう」など、 ある程度の動きを決めておくと万が一のときでも慌てることなく対処できます 。

不動産会社＆担当者を見極める

専任媒介契約では1社だけとしか契約できないため、不動産会社はもちろん担当者の信頼性や力量を見極めることも重要です。
基本的に、 不動産売却では媒介契約・売買契約・引き渡しまで一人の担当者が受け持ちます 。
相性が悪く、配慮の足りない担当者にあたると売却活動が心身の負担になるでしょう 。
また本来、3か月以内であれば契約期間を自由に設定できますが、担当者の中には「契約期間は3か月です」と言い切る方もいるかもしれません。
そういった不誠実な対応をされた場合には、担当者を変更してもらう、もしくは不動産会社の変更を検討しましょう。
そして、媒介契約を結ぶ際は契約期間を1か月や2か月などの短期間に設定し、その間に不動産会社の信頼性や担当者の力量を見極めてみるのがおすすめです。
はりき不動産は葛飾区立石に居を構える不動産会社です。
葛飾区に根差し地域の方と交流を図りながら、誰もが気軽に立ち寄り相談できる不動産会社を目指して邁進しています。
ぜひ、下記よりはりき不動産のことを知ってください。

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まとめ

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の状況や希望に合わせて適切な契約方法を選ぶことが大切です。
また、媒介契約を結ぶ前には解約条件を確認したり、物件が売れなかったときの対策を考えたりと、自分に不利益がないように注意してください。

不動産売却の成功には信頼できる不動産会社の存在が必要不可欠なので、実績などを確認しながら安心して任せられる不動産会社を探しましょう。

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