葛飾区で不動産を売却する際の税金と節税対策について分かりやすく解説

葛飾区で不動産売却をしたら税金はかかる？

葛飾区で不動産売却をした場合、税金はかかるのでしょうか。

譲渡所得が3,000万円以内なら税金はかからない可能性が高い

マイホームや不動産相続をした実家（居住用財産）の売却では3,000万円の控除特例があるため、要件を満たしており、かつ譲渡所得が3,000万円以内なら税金はかからない可能性が高い といえます。
また、仮に3,000万円を超えたとしても、特例を受ければ3,000万円を超えた分（譲渡所得）だけが課税対象になるため、税金の負担を軽減することが可能です。 譲渡所得とは、不動産売却によって得た一時所得のことで、他の所得と分けて税額を計算します。
マイホームを購入した費用を上回る金額で売却した場合、「儲けが出た＝所得を得た」と判断されるため、課税される可能性があるのです。
なお、譲渡所得の計算では下記の式を使用します。
 

譲渡所得＝売却額 － 「取得費（購入時の費用）+譲渡費用（売却時の諸費用）」

 

取得費と譲渡費用とは？

取得費とは、土地・建物の購入代金や登録免許税、不動産取得税、固定資産税精算金などです。
取得費には「実額法」と「概算法」の2つの考え方があり、金額が大きくなるほうを譲渡所得の計算に使います。
 

実額法	土地・建物の取得費用の合計から“建物の減価償却費”を差し引いた額 ※建物の減価償却費＝建物部分の価格×0.9×償却率×経過年数
概算法	譲渡収入の5％

譲渡費用は「不動産を売却するために直接かかった費用」です。
例えば、仲介手数料、登記や登録に要する費用、印紙税、立退料、取り壊しの費用、測量費用などが挙げられます。


 参照：
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

国税庁「土地や建物を売ったとき」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm

譲渡所得の税率は“所有期間”に応じて異なる

譲渡所得の税額は下記の式で計算します。

税額 ＝ 課税譲渡所得（適用控除があれば控除後の額） × 税率（所得税・住民税）

譲渡所得に適用される税率は不動産の所有期間に応じて異なり、「短期譲渡（所有期間が5年以下」と「長期譲渡（所有期間が5年超え）」で計算されます 。
短期所有の不動産は高く売れる可能性が高いですが、短期譲渡の税率は39.63％と高いため、早期売却を行う際には注意が必要です。
逆に長期間所有した不動産は税率は低いですが、買い手が集まらないこともあるため、売却額は低くなるケースがあります。

所有期間	税率（復興特別所得税を含む）
5年以下の所有（短期譲渡所得）	39.63％ （所得税：30％、住民税：9％）
5年を超える所有（長期譲渡所得）	20.315％ （所得税：15％、住民税：5％）
10年を超える所有（長期譲渡所得）	6,000万円以下：14.21％ （所得税：10％、住民税：4％）   6,000万円を超える部分：20.315％ （所得税：15％、住民税：5％）

例えば、葛飾区にて15年所有したマイホームを売却したとします。
長期譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円の特別控除特例を受けると下記のような式になります。
 

「4,000万円（譲渡所得）−3,000万円（特別控除）」×「14.21％（長期譲渡所得における軽減税率）」 ＝1,000万円×14.21% =142万1,000円

もし特例を受けなければ譲渡所得税は812万6,000円になるため、マイホームを手放す際は特例を受けたほうが賢明といえます。

はりき不動産では、売却相談が行えるお問い合わせフォームを設けています。
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不動産売却をしたら固定資産税の支払いはどうなる？

不動産を所有していると固定資産税を支払う必要がありますが、不動産売却をした場合、どういった扱いになるのでしょうか。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物・償却資産（土地・建物以外の事業用資産）などの固定資産を所有する方に課せられる地方税（市町村税） で、税額は固定資産の価格を基に算出されています。
固定資産の所有者に課せられる税金なので、もちろん葛飾区内に固定資産を所有している方も、毎年1月1日に固定資産税を納付する義務があります。

売却時期によって固定資産税の納税義務者は変わる

不動産売却の時期によって固定資産税の納税義務者は変わります。
先にも述べたように、固定資産の所有者は毎年1月1日に固定資産税を納付しなければなりません。
年度の途中で不動産売却を行ってもその年の納税通知書は売主あてに送付されるため、売主が固定資産税を支払うことになります。
一方、年度が変わる前に不動産売却を行うと、固定資産税の納税義務者は買主になります。
ただし、 不動産の売買契約時に固定資産税の清算について取り決めを行っておけば、年度の途中で不動産売却を行っても、固定資産税の支払いを売主・買主の双方で負担することが可能 です。

葛飾区の固定資産税率

葛飾区を含め東京都23区内の固定資産税率は“1.4%”、都市計画税率は“0.3%”に設定されています。
本来、固定資産税は市町村税ですが、 東京都23区における固定資産税は「都税」として扱われており、東京都が一括で課税 しています。
土地の固定資産税には、課税公平の観点により負担調整措置が適用されています。
平たくいうと、 土地評価額の上昇に伴う急激な税上昇を抑制するための仕組み です。
住宅用地においては、小規模住宅用地（200平米以下）では評価額の1/6を、一般住宅用地では評価額の1/3を課税標準（税金計算時の算定基準）とする特例措置も設けられています。

葛飾区の大規模開発が固定資産税に影響する可能性もある

開発により街のグレードが高くなると、固定資産税の負担が増加する可能性があります。
近年、葛飾区では大規模な再開発が進んでおり、葛飾区の中でも人気のエリアである金町駅周辺や新小岩駅周辺はとくに高い注目を浴びています。
再開発により住みやすい街になる一方で、将来的に土地評価額が上昇し、固定資産税の負担が増加する可能性がある のです。
そのため、固定資産税の負担が軽い今のうちに不動産売却に踏み切るというのも、ひとつの手でしょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は下記のとおりです。

土地の固定資産税

土地の固定資産税を計算する際は、下記の式を使用します。
 

土地の固定資産税＝土地の評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）

土地の固定資産税の計算には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、路線価方式は市街地で、倍率方式は郊外で使用されています。
 

路線価方式	路線価が定められているエリアの土地評価方法
倍率方式	路線価が定められていないエリアの土地評価方法

 葛飾区では主に路線価方式が使用されています。

建物の固定資産税

建物の固定資産税を計算する際は、下記の式を使用します。
 

建物の固定資産税＝課税台帳に登録された価格 （建物評価額）× 1.4％（標準税率）

建物の固定資産税を算出するためには、まず建物評価額（固定資産税評価額）を算出する必要があります。
建物評価額とは“建物の価値を数値化”したもので、これは「再建築価格方式」を用いて算定されています。
簡単にいうと、評価対象の建物と同じものを同じ場所に新築した（再建築した）と仮定し、その際に必要となる“建築費”を基に建物評価額を算出する方法です。
ただし、新築と同基準だと固定資産税は高くなるため、建物の経年変化などを考慮し経年減点補正率が適用されています。
 

建物評価額＝再建築価格×経年減点補正率

経年減点補正率により加減算されると建物評価額は変動し、再建築した場合の価格の“5〜7割”ほどになります。
その数値に税率1.4%（地方により税率が異なるケースがある）をかけると、固定資産税を計算することが可能です。

葛飾区を含む東京都では固定資産税の軽減措置を受けられます。
上記にて「小規模住宅用地（200平米以下）では評価額の1/6を、一般住宅用地では評価額の1/3を課税標準（税金計算時の算定基準）とする特例措置がある」と述べましたが、これに加えて 葛飾区では新築住宅に対する固定資産税の減額を受けることが可能です（要件あり） 。
新築後に課税される年度から5年度分、1戸あたり120平米までの部分における税負担を軽減するよう定めています 。

また、バリアフリー改修促進税制により、 バリアフリー改修工事を行った住宅に対しては工事が完了した翌年分の固定資産税（100平米相当分まで）が1年間減額 されます。
加えて、耐震化のための改修や建て替えを行った住宅に関しても固定資産税の軽減措置を受けることが可能です。
固定資産税の支払い負担は、不動産を購入する方にも売却する方にも等しく発生するため、お住まいの軽減制度は調べておきましょう。

はりき不動産は葛飾区立石に居を構える不動産会社です。
葛飾区に根差し、地域の方と交流を図りながら、誰もが気軽に立ち寄り相談できる不動産会社を目指して邁進しています。
昨年は「クオリティサービス賞 最優秀賞（2024年）」を受賞するなど、サービス品質の高さを評価いただいています。
不動産売却に関しても、お客さまの要望を捉え、価値あるサービスを提供することをお約束します。ぜひ、下記よりはりき不動産のことを知ってください。
 
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不動産売却でかかる税金負担を軽減する方法

最後に、不動産売却でかかる税金負担を軽減する方法について解説します。

所有期間を5年以上にして譲渡所得税を下げる

マイホームを売却したときにかかる譲渡所得税は、不動産の所有期間に応じて税率が異なります。
5年以上所有してから売却すると譲渡所得税が下がるため、税金負担を軽減することが可能 です。
なお、単純に5年経過すれば長期譲渡所得になるわけではなく、「譲渡した（売却した）年の1月1日時点で5年を超えていること」が条件になるため注意しましょう。

マイホーム売却なら3,000万円特別控除を利用する

先でもご説明しましたが、マイホームの売却であれば3,000万円の特別控除を利用しましょう。
譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税はかからない他、仮に3,000万円を超えても、超えた分だけが課税対象となるため、税金負担を軽くできます。

買い替え特例を利用して譲渡所得税を下げる

買い替え特例とは、マイホームを買い替えたときに利用できる特例のことです。
「所有期間が10年以上の家を売却である」「登記簿上、買い替える建物の床面積が50平米以上、土地が500平米以下である」「住み替え先の不動産の価格が売却価格よりも高い」などいろいろと条件がありますが、利用すれば譲渡所得税を下げることが可能です。
なお、3,000万円特別控除と買い替え特例は併用できないため注意しましょう 。

まとめ

税金は売却後の手元に残る金額を左右する重要なポイントです。  
葛飾区で不動産売却をご検討中の方は、制度や税率をしっかり理解し、できる限り負担を軽減できるよう事前準備を行いましょう。

地域に密着した「はりき不動産」では、税金に関するご相談や節税対策も含めてトータルにサポートいたします。  
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