根抵当権とは？抵当権との違いやメリット・デメリットを解説

「抵当権」と「根抵当権」はどう違う？

抵当権と根抵当権は、どちらも不動産を担保にする権利として金融機関が設定するものですが、その性質は大きく異なります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組んで不動産を購入する際、金融機関がその不動産に対して設定する権利です 。
万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関はこの抵当権に基づいて不動産を差し押さえ、競売にかけることで貸しつけた資金を回収します。
抵当権は特定の債権（住宅ローンなど）に対して設定され、その債務が完済されれば抵当権の効力は消滅します。
しかし、抵当権は抹消手続きを行わなければ、登記簿上には残り続けてしまいます。
そのため、不動産を売却する際には買主に安心して引き渡せるよう、住宅ローンの完済と同時に抵当権の抹消登記を行うのが一般的です。

根抵当権とは

根抵当権とは、あらかじめ「極度額（上限額）」を定めて設定され、その範囲内なら何度でも借り入れ・返済を繰り返すことが可能な権利です 。
この特性から、事業資金のために繰り返し融資を受ける企業や経営者に多く活用されます。
一般の消費者が組む住宅ローンで根抵当権が設定されることは稀ですが、注文住宅の建設におけるつなぎ融資や、自宅を担保に生活資金を受け取るリバースモーゲージ契約などでは設定されることがあります。
 

抵当権と根抵当権の違い

抵当権と根抵当権の一番の違いは、「担保する債権の特定性」と「借り入れの反復性」にあります 。
先でも述べたように、根抵当権は極度額の範囲内であれば繰り返し借り入れと返済が行えるため、とくに事業資金の調達に適しています。
こちらでは、双方の違いをより詳しく解説していきます。 下記の表と合わせて、ご覧ください。
 

項目	抵当権	根抵当権
担保する債権	特定の債権 （1つのローンに対し、1つの抵当権）	不特定の債権 （極度額の範囲内で繰り返し利用可）
借り入れ・借り換え時の手続き	再度融資を受けるたびに手続き・費用が必要	設定範囲内なら手続き・費用が不要
連帯債務者の認否	認められる	認められない
抹消手続き	債務完済で自動的に抹消	債務完済後も自動では抹消されない（抹消登記が必要）

債権の種類（範囲）

抵当権は、1つの債権に対して設定されるため、担保される債権が明確に特定されています。
例えば、住宅ローンという特定の借入金に対して抵当権が設定されます。
一方、 根抵当権はあらかじめ定められた極度額の範囲内であれば、そのときに発生する債権だけでなく、将来発生する可能性のある不特定の債権もまとめて担保にできます 。
そのため、担保される債権（被担保債権）の種類や範囲を、債務者と根抵当権者（債権者）との間で事前に取り決めておく点が特徴です。

借り入れ・借り換え時の手続きや費用

抵当権の場合、一度完済して登記を抹消してしまうと、再度融資を受ける際には改めて抵当権の設定手続きとそれに伴う登記費用が発生します。
これに対し、 根抵当権は設定した極度額の範囲内であれば、何度でも資金の借り入れや返済ができます 。
追加で融資を受ける際、その都度新たな抵当権を設定したり、登記手続きを行ったりする必要がありません。
この点から、根抵当権は頻繁に資金を借り入れる利用者にとって、登記費用などの諸費用を節約できるという大きなメリットがあります。

連帯債務者の認否

抵当権を設定する融資では、複数の人が連帯して債務を負う「連帯債務者」が認められるケースがあります。
例えば、夫婦で共同して住宅ローンを借りる場合などです。
しかし、 根抵当権においては基本的に連帯債務者は認められません 。
これは、根抵当権が特定の個人や法人との継続的な取引関係を前提としているためです。

抹消手続き

抵当権は、担保している債務が完済された時点で、その効力が自動的に消滅します。
その後、抵当権の抹消登記を行うことで、登記簿上からも記録が消されます。
一方、 根抵当権は債務を完済しても自動で抹消されることはありません 。
根抵当権つきの不動産を売却する際、抹消登記をしていない状態でも売り出すことは可能ですが、実際に買主に引き渡すためには、必ず根抵当権の抹消登記手続きを完了させる必要があります。
根抵当権を抹消するには、残債を全て完済した上で、根抵当権者である金融機関の承諾を得て、法務局で抹消登記を申請する必要があります。

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根抵当権の“元本確定”とは

根抵当権の「元本確定」とは、根抵当権が担保する不特定の債権（借り入れ残高）を、最終的な金額として確定させる手続きのことです 。
これは、根抵当権のついた不動産を売却したい場合や、これ以上資金の借り入れが必要なくなった場合などに行うもので、根抵当権の設定者（融資を受ける債務者）と根抵当権者（債権者として根抵当権を有する者：金融機関）が共同で申請を行います 。
元本が確定されることで、それ以降は新たな借り入れができなくなり、残っている債務の額と返済期限が明確になります。
「この根抵当権によるお金の貸し借りは終わりにして、残っている借金の額をはっきりさせましょう」という宣言のようなものと考えると分かりやすいでしょう。
不動産に複数の根抵当権が設定されている場合、元本確定前は各根抵当権者の債権額が変動する可能性があるため、債権の回収順位（順位譲渡や放棄）を決めることができません。
そのため、元本確定を待つ必要があるのです。
なお、根抵当権の抹消登記を行うためには、原則として元本確定が必要です。
根抵当権の抹消登記の方法については、下記にてご説明します。

根抵当権の抹消登記を行う方法

根抵当権を抹消するには、主に以下の手順を踏みます。

1.金融機関に抹消することを伝える

現在の債務を完済し、根抵当権を抹消したい旨を金融機関に伝えます。
完済が確認できれば、金融機関から抹消手続きに必要な書類一式を受け取ることができます。
もしローンの完済が難しい場合は、金融機関との交渉によって「任意売却」という形で不動産を売却し、債務を返済する方法が採用されることもあります。

2.法務局で手続きを行う

金融機関から受け取った根抵当権抹消手続きの書類に、必要事項を記入します。
その後、対象の不動産を管轄する法務局へ出向き、抹消登記の申請を行います。この手続きは司法書士に依頼することも可能です。

根抵当権のメリット・デメリット

根抵当権は、特定の状況下で有効な担保権ですが、利用にはメリットとデメリットの両面があります。

根抵当権のメリット

根抵当権には幅広い債権を担保にできるというメリットがあります。
将来発生する可能性のある債権を含め、極度額の範囲内でさまざまな種類の債権（貸付金、手形割引債権など）を一つの不動産で担保できます 。
また、繰り返し借り入れを行う際の手続きの手間と費用を軽減できる点もメリットといえます。
各債権について個別に抵当権を設定・登記する必要がないため、 借り入れを繰り返すたびに発生する登録免許税などの登記費用や、手続きに関する手間を大幅に削減できます 。
とくに、事業を営む方にとっては資金繰りの柔軟性を高めつつ、コストを抑える効果が期待できるでしょう。

根抵当権のデメリット

根抵当権のデメリットは、被担保債権の範囲が広がり過ぎる可能性があるという点です。
極度額の範囲内であれば繰り返し借り入れと返済ができるため、 意図せず被担保債権の範囲が広がってしまうリスクがあります 。
そのため、契約時に被担保債権の範囲を明確に限定しておくことが重要です。
また、融資先の変更が難しいというデメリットもあります。
一度根抵当権を設定すると、他の金融機関から融資を受けにくくなることがあります 。
根抵当権は特定の金融機関との継続的な取引を前提としているため、別の金融機関に借り換えたい場合などは元の債権者との事前の交渉が必要となるのです。
状況によっては、借り換えの許可を得るのが難しいケースもあります。

根抵当権のついた不動産を相続する場合について

根抵当権が設定された不動産を相続することは可能ですが、その際には通常の不動産相続とは異なる、いくつかの特別な手続きが必要になります。
通常、被相続人（亡くなった方）が債務者である 根抵当権つきの不動産を相続した場合、相続人は銀行と協議の上、被相続人の死亡から6か月以内に以下の登記を行う必要があります 。
 

・相続による債務者の変更の登記 亡くなった債務者から相続人へ、根抵当権の債務者が変更されたことを登記します。

・「指定債務者」の合意の登記 相続人の中から、今後根抵当権に基づく借り入れの債務者となる「指定債務者」を定める合意を登記します。

これらの手続きを行わずに6か月が経過すると、原則として根抵当権の元本確定がされてしまい、相続人がその根抵当権を利用して新たな融資を受けることができなくなります。

ただし、自宅を担保に生活資金を受け取るリバースモーゲージに関しては、利用者の死亡時に自宅を売却して残りの債務を一括返済にあてるという前提のもと契約を結ぶため、一般的に債務者を指定せず、根抵当権はそのまま抹消されるケースが多い傾向にあります。

不動産相続においては、手続きの漏れや複雑な問題が発生することも少なくありません。
そのため、 根抵当権が設定された不動産を相続したり売却したりする際は、不動産会社や司法書士など不動産に詳しい専門家へ相談することをおすすめします 。

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まとめ

抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は不特定の債権を担保します。
根抵当権は極度額の範囲内で繰り返し借り入れが可能なので、とくに企業経営者にとっては資金調達の柔軟性や手続き費用の軽減というメリットがあります。
根抵当権つき不動産の売却や相続では、元本確定や特定の登記手続きが必要となり、通常の不動産取引とは異なる注意点が存在します。
そのため、根抵当権が設定された不動産を相続したり売却したりする場合は、不動産に詳しい事業者に相談しましょう。

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