葛飾区の築古アパートを売却したい！古いアパートが売れない原因と売却するためにできること

築古アパートは売れない？考えられる5つの原因

不動産投資において、築古アパートは魅力的な利回りを持つ場合もありますが、一方で「なかなか売れない」という課題に直面することも少なくありません。
では、なぜ築古アパートは売却が難しいのでしょうか。考えられる主な5つの原因を解説します。

1.古すぎる

築年数が非常に古いアパートは、買主にとっていくつかの懸念材料があります。
まず、 入居者を見つけにくくなる という点です。
近年、新築や築浅の物件に人気が集まっていることから、古い物件は空室リスクが高まるのではないかという懸念を投資家に与える傾向があります。

また、アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションに比べて 法定耐用年数が短く設定されています 。
耐用年数の短さは、減価償却できる期間を短くするだけでなく、金融機関が融資を判断する際の基準にもなります。
とくに、現行の耐震基準を満たしていない旧耐震のアパートは、大規模な補強工事が必要になる可能性があり、売却の大きな障壁となります。
さらに、築古アパートは資産評価が低くなりやすく、 金融機関から融資を受けにくい 傾向にあります。
買主がローンを組めなければ購入自体が難しくなるため、なかなか売却が進まない原因となります。

2.収益性が低い

投資家がアパートを購入する最大の目的は、家賃収入を得ることです。
そのため、 入居者があまりおらず空室が多いアパートは、投資家にとって魅力の少ない物件 に映ります。
入居率が低いということは、すなわち収益性が低いことを意味します。
アパートを購入しても十分な家賃収入が得られず、期待通りの収益を上げられない可能性が高いと判断されれば、買主は購入を見送るでしょう。
どれだけ物件価格が安くても、収益が見込めなければ投資対象とはなりません。

3.売却価格が適正ではない

アパートの売り出し価格が市場と乖離している場合も、売却が難しくなる大きな原因です。
アパートの価格は、得られる家賃収入から物件の価値を算出する「収益還元法」で計算されることが多いですが、それだけでなく 周辺の物件価格や相場も考慮して価格を設定しなければ、売れ残ってしまう可能性が高い 傾向にあります。
たとえ収益還元法で算出した価格が妥当でも、周辺の築浅物件や競合物件と比べて割高に感じられれば、買主は他の物件に流れてしまいます。
客観的な視点から、適正な価格設定を行うことが重要です。

4.修繕費用が高すぎる

これまでの管理状況によっては、築古アパート購入後に多額の修繕費用がかかることがあります。
とくに、 定期的に修繕が行われてこなかった物件の場合、配管や外壁、屋根など、大規模な修繕が必要になる ことが多く、その費用は数百万円から場合によっては千万円を超えることもあります。
買主は、アパートを購入した後の家賃収入と、将来的に発生するであろう修繕コストのバランスを慎重に検討します。
修繕費用が家賃収入を圧迫し収益性が低下すると判断されれば、購入を見送られるケースがほとんどです。
事前に修繕履歴を確認し、必要であれば売却前に最低限の修繕を行うことも検討すべきでしょう。

5.アパートローンが組みづらい

アパートを購入する際、多くの買主は手持ちの現金だけで全てをまかなうわけではなく、金融機関からアパートローンを借り入れることがほとんどです。
しかし、 築古物件の場合は、耐用年数の関係からアパートローンを組みにくい傾向があります 。
金融機関は、物件の担保価値や耐用年数を考慮して融資期間や融資額を決定します。
築年数が古い物件ほど、担保価値が低いとみなされたり、法定耐用年数を超えている場合はローン期間が短くなったり、そもそも融資を断られたりするケースが増えます。
買主が希望する条件でローンを組めないことが、購入を断念する大きな理由となります。

葛飾区の築古アパートを売却する方法

築古アパートの売却は、通常の不動産売却に比べて難航することがありますが、適切な方法を選択し、戦略的に進めることで成功に導くことが可能です。
ここでは、葛飾区にある築古アパートを売却する主な2つの方法をご紹介します。

不動産仲介で買主を探す

最も一般的な売却方法が、不動産会社にアパート売却の依頼を出し、買主を探してもらう「不動産仲介」です。不動産会社と媒介契約を締結し、広告活動などを通じて購入希望者を見つけてもらいます。
不動産仲介は広く買主を募るため、希望に近い価格での売却が期待できます 。
その一方で、築古アパートは新築や築浅の物件に比べて買い手が見つかりにくいことがあります。
とくに、大規模な修繕が必要な物件や、収益性の低い物件は長期化する傾向があります。
買い手が見つからない場合、不動産会社から値下げを提案されることがあります。
しかし、過度な値下げは売主にとって損をする可能性があるため、安易に応じず、市場動向や物件の状況を総合的に判断することが重要です。
葛飾区で不動産仲介を依頼する場合は、 葛飾区の不動産市場相場や地域の特性に精通した不動産会社を選ぶことが重要 です。
地域に根ざした業者は、葛飾区内の築古アパートの需要や、具体的なエリアごとの特性（交通の便、周辺施設、将来的な開発計画など）を把握しており、より効果的な売却戦略を提案してくれます。
また、地域の顧客ネットワークを持っている場合も多く、売却までの期間短縮につながる可能性もあります。

不動産会社に買取を依頼する

築古アパートがなかなか売れない場合や、少しでも早く売却してしまいたい場合には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」がおすすめです。
不動産買取は、仲介のように買主を探す期間が不要なため、短期間で売却が完了し、現金化できます 。
多少売りにくい不動産であっても、不動産会社が直接買い取るため、 売却できないリスクが大幅に低減 されます。
また、仲介の場合に必要となる内覧対応や契約交渉、物件の修繕・クリーニングなどが不要なため、売主の負担が小さいのも特徴です。
加えて、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されるケースが多いため、売却後に物件の不具合が発覚しても、売主が責任を負う心配がほとんどありません。
ただし、不動産会社は買い取った物件の再販を前提としているため、修繕費用や再販リスクなどを考慮し、仲介に比べて買取価格を安く設定する傾向があります。
売却価格についてよく考えた上で、不動産買取と仲介のどちらかを選びましょう。
なお、葛飾区にて不動産買取を依頼する場合も、仲介と同様に葛飾区の市場相場や地域の特性に精通した業者を選ぶことが大切です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします 。
はりき不動産では、売主さまの状況に適した売却方法を提案しております。
売却時期や希望価格などをお聞かせいただければ、迅速に対応させていただきます。
もちろん「どれくらいで売れるの？」「現在の資産価値を知りたい」などの気軽なご相談もOKです。
下記にてはりき不動産の不動産売却の流れをご紹介しているので、ぜひ合わせてご覧ください。

不動産売却の流れはこちら
https://www.c21hariki.com/original/baikyaku

葛飾区にある築古アパートを売却！買い手を見つけるためにできること

葛飾区の築古アパートの売却を成功させるためには、買い手が見つかりにくいという課題を克服するための戦略が必要です。
ここでは、売却を有利に進めるためにできる具体的な対策をご紹介します。

空室対策を講じる

買い手となる投資家が最も重視するのは、物件の収益性です。
空室率が低く、稼働率が高いアパートであれば安定した家賃収入が見込めるため、非常に売りやすくなります 。
具体的な空室対策としては、以下のようなものがあります。

・フリーレント期間を設ける
・初期費用の軽減
・家賃の値下げは最終手段

一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」は、入居者にとって初期費用の負担が軽減されるため、効果的な誘因となります。
また、初期費用の軽減も空室対策に有効です。
敷金・礼金をゼロにする、保証会社費用を一部負担するなど、初期費用を抑えることで入居のハードルを下げることができます。
家賃の値下げも検討すべき材料の一つですが、売却価格の低下に直結するため、安易に行うべきではありません。
まずは、家賃の値下げをせずに他の方法で空室を埋める努力をすることが大切です。
葛飾区の場合、単身者向けの賃貸物件が多く、家賃は4万円〜8万円台（平均6.8万円）であるケースが多い です。
通勤や通学に便利なエリアであるため、築年数が経過したアパートでも、上記の対策次第で入居者を集めることは十分可能 です。

ハウスクリーニングを行う

物件の第一印象は非常に重要です。
ハウスクリーニングによって物件全体の清潔感が高めることで、内見に訪れた買主や入居希望者に良い印象を与えることができます 。
とくに、トイレや浴室、キッチンなどの水回りは、買主が設備の状態や清潔感をよく確認するポイントです。
徹底的に掃除を行い、カビや水垢などを除去することで、物件の管理状態の良さをアピールできます。
状況に応じて、専門業者に依頼することも検討しましょう。

リフォームやリノベーションをする

築古アパートは、間取りや設備が現代の生活者が持つニーズに合っていないことが多いです。
もし、ニーズに合わないような間取りや設備であるならば、 大規模なリノベーションを行うことで物件の魅力を高め、売れやすくすることができます 。
例えば葛飾区の場合、ファミリー向け物件の希少性が高く、他物件との差別化を図りやすい傾向にあります。
ファミリー層は長期的に同じ物件に住む傾向があるため、ファミリー層向けに間取りを変更したり、設備を充実させたりしてリノベーションした場合、安定した家賃収入が見込めることから買い手がつきやすくなると予想できます。

そのまま売るか、リフォームして売るかに迷ったら

リフォームの時間や費用をかけずに売却したい場合は、現状のまま売却 することを検討しましょう。
スピーディーに現金化できるため、相続や離婚などが原因で不動産売却に至る方にはおすすめといえます。
物件の立地が良く、人気のあるエリアであれば、リフォームを行うことで売却価格を大きく引き上げることが可能な場合があります。
ただし、リフォームにかなりの費用がかかる場合、リフォーム費用を回収できるか慎重に検討する必要があります。
場合によっては、そのまま売却することを検討する方が良いケースもあります。
築古アパートの売却では、物件の状態、立地、売却希望価格、リフォームにかかる費用対効果を総合的に判断することが重要 です。
不動産会社に相談し、リフォームした場合としない場合の査定額を比較検討することをおすすめします。

売却価格を見直す

もし長期間買い手が見つからないのであれば、価格設定が不適切な可能性があります。
市場の需要と供給のバランスを考慮し、価格設定を見直しましょう 。
具体的には、周辺の築年数や規模、設備、立地などが類似したアパートの売却事例や現在の売り出し価格を調査し、買い手が納得できる適正な価格に設定し直します。
高すぎる価格だといくら待っても買い手は現れないため、現実的な売却価格を設定することが大切です。

建物を取り壊して土地として売却する

築年数が非常に古く、建物の傷みがひどかったり空室がほとんど埋まらなかったりするアパートであれば、建物を解体し、更地（土地）として売却したほうが売れる可能性があります。
とくに、再建築不可などの建築制限がない土地であれば、購入者が自由に建物を建てられるため、買い手の選択肢が広がります。
解体費用はかかりますが、その後の売却のしやすさや結果的な収益を考慮すると有効な選択肢となる場合があります。

不動産会社を変更する

現在依頼している不動産会社でなかなか売却が進まない場合、 不動産会社の得意分野が合っていない可能性も考えられます 。
不動産会社の業務範囲は非常に広く、賃貸仲介をメインにしているところもあれば、一般住宅の売買を得意としているところ、収益物件（一棟アパートやマンションなど）の売買に特化しているところもあります。
築古アパートのような収益物件の売却は専門知識が必要となるため、一棟アパートの売却実績があり、収益物件の売買を得意としている不動産会社への変更を検討してみると良いでしょう。
複数の不動産会社と面談し、売却したい物件に最適なパートナーを見つけることが大切です。
はりき不動産では、売却相談が行えるお問い合わせフォームを設けています。
物件種別や現況、売却予定時期、築年数などを選択する項目を設けているため、売却予定物件の資産価値をすぐに算出し、お客さまへ最適な提案をいたします。
売却相談や査定を依頼したからといって、必ず売却に臨む必要はないため、お気軽にご相談ください。

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築古アパートの最適な売却タイミングとは？

築古アパートの売却を成功させるためには、市場の状況や物件の状態だけでなく、税制面や収益性なども考慮した「最適なタイミング」を見極めることが重要です。
ここでは、築古アパートの売却を検討する上で押さえておきたい5つのタイミングについて解説します。

1.減価償却期間が終わったとき

不動産投資において、物件の購入費用は「減価償却」として耐用年数に応じて毎年経費計上できます。
これにより、課税所得を減らし、所得税や住民税などの税金を抑える節税効果が得られるのです。
しかし、 減価償却期間が終わってしまうと、経費として計上できる減価償却費がなくなるため、節税効果が薄れてしまいます 。
減価償却期間が終了し、節税メリットがなくなったタイミングは、売却を検討するのに適した時期といえるでしょう。

2.デッドクロスのタイミング

デッドクロスとは、 投資用ローンの元金返済額が減価償却費を上回る現象 を指します。
ローン返済のうち、利息部分は経費として計上できますが、元金返済額は経費として計上できません。
減価償却費が大きいうちは、元金返済額が経費にならないデメリットを補い、帳簿上は赤字（あるいは利益が少ない状態）となることで節税効果が得られます。
しかし、デッドクロスが発生すると、元金返済額が減価償却費を上回るため、帳簿上では利益が出ているにもかかわらず、手元の資金は減っていくという「黒字倒産」を引き起こすリスクがあります。
デッドクロスを迎える前に売却することで、資金繰りの悪化を防ぎ、新たな投資機会を探ることが可能 になります。

3.入居者が退去したタイミング

入居者がいる状態でアパートを売却することも可能ですが、その場合、買主が実需（自分が住むために不動産を購入すること）ではなく投資目的であっても、入居者に対する立ち退き交渉が必要となるケースがあります。
立ち退き交渉は手間がかかるだけでなく、転居先の初期費用や引っ越し費用などをオーナーが負担しなければならないことも多く、余計なコストが発生します。
そのため、 入居者が自主的に退去したタイミングは売却に適した好機 といえます。

4.大規模な修繕工事を行う前

築古アパートは、老朽化が進むにつれて大規模な修繕工事が必要となる時期が訪れます。
外壁塗装、屋上防水、給排水管の交換など、 大規模修繕工事は高額な費用がかかるため、工事を行う前に売却することで、その費用負担を軽減できます 。
ただし、物件の築年数や状態によっては大規模修繕工事を行ったほうが物件の資産価値が上がり、結果的に売却価格を高く設定できる場合もあります。
そのため、まずは複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼し、「修繕工事をした場合」と「現状のまま売却した場合」の価格を比較検討してから判断することが賢明です。

5.所有して5年以上が経過したとき

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
具体的には、 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）に比べて、5年を超えて所有した場合（長期譲渡所得）の税率は大幅に低くなります 。
長期譲渡所得の方が税金負担が軽くなるため、利益が出ている場合は所有して5年以上が経過したタイミングで売却を検討すると、手元に残る金額が多くなります。

税金のことについてはこちらの記事でも解説しております。
葛飾区で不動産を売却する際の税金と節税対策について分かりやすく解説
https://www.c21hariki.com/contents/town_info_detail/95

まとめ

築古アパートの売却を検討されている場合は、自身の物件がどの課題に当てはまるのかを冷静に分析し、対策を講じることが重要です。
また、物件の具体的な状況、市場の動向、自身の財務状況などを総合的に考慮し、最適な売却のタイミングを見極めることが大切です。
不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けることも有効な手段となるでしょう。

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