【葛飾区】再建築不可物件の特徴とは？需要と売却する方法も解説

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、解体すると 建築基準法などの法令により、新たに建物を建てられない土地 を指します。
この制約は主に、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことに起因します。
具体的には、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合がこれに該当します。
再建築不可物件は 大規模な改修や建て替えが法律上できないため、一般的な不動産に比べて資産価値が低いと見なされやすい傾向があります 。
ここからは、再建築不可物件に該当する具体的なケースについて解説します。

敷地が道路に2m以上接していない

建築基準法第43条には、 「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」 という規定があります。
これは、火災などの緊急時に車両が安全に進入し、避難経路を確保するためのものです。
この接道義務を満たさない場合、再建築は原則認められません。とくに、1950年以前に建てられた建物に多くみられます。

そもそも敷地が道路に接していない“袋地・囲繞地”である

周囲を他人の土地に囲まれていることから、敷地が全く道路に接していない土地を「袋地（ふくろじ）」や「囲繞地（いにょうち）」といいます。
上述した 「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」という理由から、袋地と囲繞地も再建築不可となります 。
なお、他人の土地ではなく河川や崖などで道路と隔てられ、公道へ出るのが事実上困難な土地も同様に再建築不可です。

敷地に接している道路が建築基準法上のものではない

敷地が2m以上道路に接していても、その道路が建築基準法で定められた「建築基準法上の道路」でなければ再建築不可となります 。
具体的にいうと、幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接道している必要があるのです。
そのため、単なる通路や農道などは建築基準法上の道路とは認められない場合があります。

「二項道路」という例外もある

幅が4m未満の道路でも、自治体が指定すれば建築基準法上の道路とみなされるのが「二項道路（にこうどうろ）」です。
この場合、 道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させれば、再建築が可能になることがあります 。

路地の長さが規定を満たしていない“旗竿地”や“狭小地”である

公道に接しているのが細い路地状の通路で、奥に広がるようになっている土地を「旗竿地（はたざおち）」といい、 公道に接する路地部分の幅や長さが自治体の規定を満たしていない場合は再建築不可となることがあります 。
この規定は自治体（葛飾区では東京都の規定）によって異なり、緊急車両の進入が困難と判断されると再建築が認められません。
また、極端に小さい「狭小地」も、法規制により建て替えが難しい場合があります。

再建築不可物件かつ“違法建築物件”は建て替えや改修がほぼできない

違法建築物件とは、建築基準法などに違反して建てられた建物です。
違反内容には、建ぺい率や容積率の超過、防火基準の不適合などが挙げられます。
違法建築物件は 再建築不可であることに加え、違法建築である場合は建て替えがほぼ不可能で、大規模な改修も極めて困難になります 。

“相続した物件”が再建築不可物件なら早めの対策が肝心！

相続で再建築不可物件を取得した場合、早めの対策が重要です。
建て替えができず、老朽化による倒壊リスクがある一方、更地にすると固定資産税が上がるリスクもあります 。
相続放棄や不動産売却をして手放すなど、専門家と相談して賢明な解決策を講じるのが得策です。
はりき不動産は葛飾区立石に居を構える不動産会社です。
葛飾区に根差し地域の方と交流を図りながら、誰もが気軽に立ち寄り相談できる不動産会社を目指して邁進しています。
不動産相続による売却相談にも柔軟に対応いたしますので、ぜひ下記よりはりき不動産のことを知ってください。

はりき不動産の会社概要はこちらから
https://www.c21hariki.com/original/company_info

再建築不可物件はどんな人に需要があるのか

再建築不可物件は資産価値が低いと思われがちですが、実は 特定のニーズを持つ買い手にとっては魅力的な選択肢となり、充分に売却につながる可能性があります 。
こちらでは、どのような層が再建築不可物件に需要を見出すのかについてご紹介します。
 

利回りやキャッシュフローを重視する「投資家」

再建築不可物件は低価格で購入できるため、高い利回りやキャッシュフローを重視する不動産投資家にとって魅力的です。
購入費用を抑え、リフォーム後に賃貸運用すれば、高い収益が期待できます 。
とくに、葛飾区のように賃貸需要が見込めるエリアでは、安定した収益源となる可能性があります。

なお、葛飾区のように賃貸需要については下記にて詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

葛飾区の土地価格は今後どうなる？人口予測から見る葛飾区の不動産需要
https://www.c21hariki.com/contents/town_info_detail/83

隣の土地を所有する「地権者」

再建築不可物件の隣地の所有者、すなわち「地権者」は、有力な買い手候補です。
隣接物件を購入することで、自身の敷地の接道義務を解消したり、土地を広げて有効活用したりできる メリットがあるため、購入意欲が高い傾向にあります。

資金に余裕がある「自己使用目的の人」

再建築不可物件は、原則として住宅ローンを組むことが難しく、現金での一括購入が必要です。
そのため、 資金に余裕があり、かつ自己使用目的で物件を探している人が買い手となる可能性があります 。
例えば、リフォームして住居にしたり、趣味の空間、アトリエ、小規模な店舗・倉庫として活用したりするケースがみられます。

葛飾区の再建築不可物件を売却する方法

葛飾区内で再建築不可物件を売却する場合、いくつかの効果的な方法があります。
一般的な不動産売却とは異なるアプローチが必要となるため、下記を理解しておくことが重要です。

不動産会社に買主を探してもらう

再建築不可物件の売却では、この種の物件の取り扱いに強い、 専門的な知識と実績を持つ不動産会社を選ぶことが大切 です。
専門業者は、特定のニーズを持つ顧客層へのネットワークを持っています。
そのため、扱いが難しい再建築不可物件でもスムーズに売却できる可能性があります。

地権者へ直接アプローチする

先でも述べたように、地権者は有力な買い手候補です。
自身で売却の相談を持ちかけることも可能ですが、多くの場合、 不動産会社が売主の代理として地権者へ交渉・打診する形が取られます 。
自身で交渉するよりも、プロの交渉力と法的知識に頼ったほうがスムーズな取引が期待できます。

不動産会社に直接買取をしてもらう

「すぐに物件を手放したい」「売却活動に時間をかけたくない」といった場合には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」が有効です。
仲介手数料は発生せず、短期間で現金化できるという大きなメリットがあります 。
また、売却後の瑕疵担保責任が免除されるケースが多く、トラブルに巻き込まれるリスクを減らせます。
買取価格は不動産仲介より低くなる傾向がありますが、時間や手間を考慮すると有力な選択肢といえるでしょう。
なお、不動産買取については下記にて詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

不動産買取の流れを知ろう！買取がおすすめなケースと業者選びのポイントも解説
https://www.c21hariki.com/contents/town_info_detail/82

お問い合わせはこちら
https://www.c21hariki.com/bai_contact/bai_assess/form

まとめ

再建築不可物件は「接道義務の不適合」などにより建て替えができませんが、不動産投資家や隣地の地権者、自己利用を目的とした不動産購入者に需要があります。
葛飾区の再建築不可物件を売却する際は、再建築不可物件に強みを持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産会社の専門知識と独自のネットワークを活用すれば、適切な買い手を見つけられ、スムーズな売却が期待できます。

1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。
住み替えや離婚、相続などさまざまな売却・買取に対応可能です。
弊社オリジナルの不動産を高く売却するための5つの方法をもとに高値での査定を実現しております。

葛飾区にて不動産買取を依頼できる不動産会社をお探しの方は、ぜひはりき不動産へご相談ください。

 お問い合わせはこちら
https://www.c21hariki.com/contents/contact_info/form