共有持分の不動産とは？
共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数人で共同所有している状態を指します。この場合、それぞれの所有者が持つ権利の割合を「共有持分」と呼びます。
例えば、兄弟3人で実家を相続した場合、各自が3分の1ずつの共有持分を持ち、その家は共有名義の不動産となります。
共有名義となる主なケースには、夫婦で不動産を購入する際に共同で出資する場合や、相続により複数人が不動産を取得する場合などがあります。
共有名義の不動産を所有する際は、各共有者の持分割合や権利・義務を明確にし、将来的なトラブルを避けるためにも、事前にしっかりと話し合いを行うことが重要です。
なぜ不動産に「共有持分」が発生するの？
よくある３つのケース
なぜ、わざわざそんな複雑な持ち方になるのでしょうか？
実は皆さんの身近でもよくあるこんな時に共有持分が発生します。
相続による共有持分
親や祖父母が所有していた不動産を相続する際、相続人が複数いる場合に共有持分が発生します。
遺産分割協議が未成立の場合
相続人の間で話し合いがまとまらない場合、法定相続分に基づいて共有名義で登記されることがあります。
公平な分配を目的とする場合
不動産を現金のように分割することが難しいため、相続人全員で共有することで公平性を保つケースもあります。
夫婦や親子での共同購入
住宅を購入する際に、夫婦や親子が共同で資金を出し合う場合、共有持分が発生します。
住宅ローンの共同名義
夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」や、主債務者と連帯債務者としてローンを組む場合、出資割合に応じて共有持分が設定されます。
資金援助による購入
親が子供の住宅購入資金を援助する場合など、出資割合に応じて共有持分が決まります。
共同事業や投資による購入
友人同士やビジネスパートナーが共同で不動産を購入する場合にも、共有持分が発生します。
出資割合に基づく所有
各出資者の出資額に応じて持分が設定され、利益やリスクもその割合に応じて分配されます。
管理や運営の分担
共有者間で物件の管理や運営を分担することで、個々の負担を軽減することが可能です。
共有名義の不動産は、複数人で所有権を持つ特性上、意見の相違や責任の所在の曖昧さから、トラブルに発展しやすい傾向があります。
売却や大規模なリフォーム、賃貸などの重要な意思決定には、原則として共有者全員の同意が必要であり、一人でも反対する共有者がいる場合、手続きが進まず、不動産が「塩漬け」状態になることがあります。また、固定資産税や管理費、修繕費などの費用負担を巡って、「なぜ私ばかりが払うのか」「連絡しても支払ってくれない」といった金銭トラブルが生じやすく、不公平感から人間関係が悪化する原因となります。
さらに、共有者の一人が亡くなると、その持ち分は相続人に引き継がれ、共有者の数が増え、面識のない人が共有者になることで、関係性がより複雑になり、問題解決が困難になるリスクがあります。
このような状況は、次の世代にまで問題を先送りしてしまうことにもつながりかねません。
これらの理由から、共有名義の不動産は、単独所有に比べてトラブル発生のリスクが高く、早期に共有状態を解消するための対策を講じることが重要です。
よくあるご質問
共有者と連絡が取れない場合でも、自分の持分を売却できますか？
共有者と連絡が取れない場合でも、自分の持分を売却できますか？
はい、自分の共有持分だけを売却することは可能です。ただし、一般の個人が共有持分のみを購入することは稀であるため、共有持分の専門買取業者への売却が主な選択肢となります。これらの業者は、残りの共有者との交渉や権利関係の調整も専門的に行います。
他の共有者が売却に反対している場合、どうすればいいですか？
他の共有者が売却に反対している場合、どうすればいいですか？
不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する共有者がいる場合、以下の選択肢が考えられます。
・自分の共有持分だけを売却する。
・他の共有者の持分を買い取る。
・共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に解決を委ねる。
状況に応じた最適な解決策を専門家に相談することをお勧めします。
自分の共有持分だけを売却すると、どのような人が買うのですか？
自分の共有持分だけを売却すると、どのような人が買うのですか？
ほとんどの場合、共有持分を専門に買い取る不動産買取業者が買主となります。一般の個人は、共有持分だけを購入してもその不動産を自由に利用・処分できないため、買い手になることは稀です。専門の買取業者は、残りの共有者との交渉や、将来的な不動産全体の売却などを視野に入れて買い取ります。
共有持分だけの売却は、全体を売却するより安くなりますか？
共有持分だけの売却は、全体を売却するより安くなりますか？
はい、一般的には、全体を売却するよりも価格が安くなる傾向にあります。その理由は、共有持分だけでは不動産を自由に利用できない、他の共有者との交渉が必要になるなどのリスクがあるためです。買取業者はこれらのリスクを考慮して価格を提示します。
共有名義の不動産にかかる固定資産税は、誰が払うのですか？
共有名義の不動産にかかる固定資産税は、誰が払うのですか？
固定資産税は、共有者全員が連帯して納税義務を負います。通常は共有持分割合に応じて按分して支払うことが多いですが、もし一部の共有者が支払わない場合、他の共有者が代わりに全額を支払う義務が生じ、その後に支払わない共有者に請求することになります。
共有持分の不動産で、次の相続が発生するとどうなりますか？
共有持分の不動産で、次の相続が発生するとどうなりますか？
共有者の誰かが亡くなると、その方の共有持分は、その相続人に引き継がれます。これにより、共有者の数がさらに増え、面識のない人が共有者になる可能性もあります。結果として、権利関係が複雑になり、売却や管理に関する合意形成がますます困難になることが多いです。
共有持分の不動産を売却する際、税金はかかりますか？
共有持分の不動産を売却する際、税金はかかりますか？
はい、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。税金は、それぞれの共有者が自分の共有持分について得た利益に対して課税されます。特例が適用される場合もありますので、詳細は税理士または専門家にご相談ください。
そのほか、不動産売却について
よくあるご質問をまとめています。
