地元密着で不動産仲介・買取を行っているコンサルタントの事例を一つ紹介します。

不動産の売却理由は、住み替え、相続、資産整理など多岐にわたりますが、中には「権利関係や銀行との交渉が難しそうで、どこに相談していいか分からない」というケースも少なくありません。

今回は、葛飾区亀有にある一戸建て（築40年以上）の売却において、他社では進展がなかった状況から、私たちがどのように伴走し、最終的に売主様のご希望に沿った形で成約に至ったか、その舞台裏をご紹介します。

1. 「ネットの価格が変わっていない…」他社への不信感からのスタート

今回の売主様は、杉並区を中心に飲食店などを多店舗経営されている、非常にバイタリティ溢れる経営者の方でした。売却の目的は、かつてご自身が生まれ育ったご実家が相続後空家になっているので、それを利用した事業用借入金の一部返済。狭小地でしたが現金化できる可能性があると見込んでいました。当初は知り合いの大手不動産仲介業者に依頼されていましたが、半年近く経っても一向に話が進まず、弊社へご相談をいただきました。

私たちが状況を整理したところ、いくつかの事実が判明しました。

• 売主様は「2,000万円まで下げていい」と伝えているのに、ネット上の掲載価格が古いまま更新されていない。
• 担当者とのコミュニケーションが途絶えており、具体的な戦略が示されていない。

不動産売却において、「市場の鮮度」と「スピード感」はとても大切です。特に葛飾区のような地域密着型の市場では、適切な価格改定と積極的な情報発信が欠かせません。

2. 最大の壁は「根抵当権」と「共同担保」

この物件の売却を難しくさせていたのは、建物の古さ（各所リフォームが施された個性的な造り）だけではありませんでした。最大の問題は、依頼者の奥様が所有する青戸の土地と合わせて「共同担保」に入っており、銀行から「いくら返済すればこの物件の抵当権を外してくれるか（部分抹消）」が不透明だった点です。

売主様かつてはご自身で銀行と交渉されましたが、なかなか色よい返答が得られず、一時は「青戸の土地も一緒に売らないとダメなのか？」と悩まれていました。

そこで私たちは、売主様に代わって直接銀行担当者とお話をすることをご提案しました。 不動産業者の仕事は、ただ買い手を見つけるだけではありません。こうした「権利・財務的な障害を取り除くこと」こそが、プロとしての腕の見せ所だと考えています。

3. 三つの選択肢と戦略的なアドバイス

私たちは、売主様へ以下の3つのパターンで査定額を提示しました。

1. 即金買取（1,200万円）： スピード重視で確実に現金化するプラン
2. 賃貸（賃料査定）： 資産として持ち続け、収益物件化するプラン
3. 仲介（1,800万円〜）： 市場で一般顧客や建売業者を探し、高値を目指すプラン

売主様の「借入返済」という目的を考慮し、私たちは「青戸の土地と切り離して、亀有単体で仲介売却を目指すのが、最終的な手残り資金が最も多くなる」と進言。資金需要もそれほど急いでいる状態ではなかったのである程度時間を使うことが可能でした。銀行交渉の結果、幸いにも青戸の担保評価だけで残債をカバーできることが確認でき、亀有の売却代金を全額、自由な資金として活用できる道筋を立てました。

4. 4ヶ月の粘り、そして「建売業者」への売却

専属専任媒介契約をいただき、販売活動を開始。築年数が経過し、そのまま住むには大規模な改修が必要な物件だったため、ターゲットを「リノベーション素材を探している個人の方」だけでなく、「この土地を活かして新築を建てる業者」にも広げました。

葛飾区の狭小地であっても、立地特性を理解している業者であれば、その土地のポテンシャルを最大限に評価してくれます。

活動開始から約4ヶ月。年末が差し迫る中、ついに「コンパクトで質の高い建売住宅を計画している業者」から、売主様のご希望に極めて近い金額での購入申し込みが入りました。

5. 最後に：この事例の要点

今回の事例で成功の鍵となったのは、以下の3点です。

• 徹底した現状分析： なぜ他社で売れなかったのかを突き止めたこと。
• 銀行交渉の代行： 複雑な根抵当権の問題をクリアにし、売主様の不安を解消したこと。
• 最適なターゲット選定： 物件の個性を理解し、高く買ってくれる層へアプローチしたこと。

「古すぎて売れないのでは？」「借入があって手続きが面倒そう」と諦める前に、ぜひ一度ご相談ください。私たちは、葛飾区の路地一本一本の特性を知り尽くしています。大手には真似できないフットワークと、地域密着だからこそ可能な銀行・業者・士業ネットワークを駆使して、あなたの「一番の解決策」をご提示します。

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