不動産を売却・購入したり、贈与を受けたり、あるいは新築・増築をしたりする際には、さまざまな税金が関係してきます。その一つが「不動産取得税」です。

この記事では、不動産取得税の基本的な仕組みから、いつ・いくら支払うのか、そして知っておくべき軽減制度まで、詳しく解説していきます。不動産の売却・購入を検討されている方はもちろん、すでに取得された方も、ぜひ参考にしてみてください。

はりき不動産は東京都葛飾区の不動産を中心に買取・仲介などを行っている町の不動産屋です。不動産買取・仲介の疑問点はもちろん、不動産売却にかかる税金や費用、相続などについても分かりやすくご説明しますので、不動産の売却を検討している方は弊社までお気軽にご相談ください。

不動産取得時に課せられる「不動産取得税」とは

まずは、不動産取得税の基本情報について解説していきます。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を売買・贈与で取得したとき、または建物を新築・増築したときに課される地方税のことで、不動産が所在する都道府県に納税します。
不動産取得税は、登記の有無にかかわらず、実質的に不動産の所有権を取得したときに課税されます。

不動産取得税の対象となる不動産

不動産とは、土地と家屋を総称したものです。

土地	住宅地、田んぼ、畑、塩田、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野など
家屋	住宅、お店、工場、倉庫などの建物（賃貸物件も対象）

「取得」とは所有権を持つことを指すため、お金を払ったか、払っていないかは関係ありません。例えば、親からの贈与で不動産を取得した場合も、原則として課税対象となります。
ただし、相続により不動産を取得した場合は、非課税となる特例があります。

固定資産税との違い

不動産所有にかかる税金には「固定資産税」もあります。不動産取得税と同様に地方税なので混同されやすいのですが、双方にはいくつかの違いがあります。

項目	不動産所得税	固定資産税
納税先	不動産が所在する都道府県	不動産が所在する市町村 （東京23区は東京都）
課税時期	不動産を取得した1回のみ	毎年課税される
対象	不動産（土地・建物）の取得	固定資産（不動産、償却資産※）の所有 ※機械、設備、備品など
相続	相続による取得は非課税	相続により取得した不動産も課税対象

不動産取得税は「取得時に一度だけ」課される税金、固定資産税は「所有している限り毎年」課される税金、と覚えておくと良いでしょう。

税金のことについてはこちらの記事でも解説しておりますのでこちらの記事もご覧ください。

不動産取得税の通知書はいつ届く？税金額についても解説

不動産取得税は、具体的にいつ支払うことになるのでしょうか。そして、「不動産取得税はいつ支払うのか？」「納付書はいつ届くの？」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。不動産を取得すると、4～6か月後を目安に納税通知書が届きます。ここでは、通知書の送付時期・支払い期限・支払い方法・遅れた場合の対処法まで詳しく解説します。

不動産取得税を支払うのはいつ？

不動産取得税の納税通知書は、所有権移転登記が完了してから大体4〜6か月後に届くのが一般的です。住宅を新築した場合などは固定資産税評価額を決定する手続きが必要となるため、さらに時間がかかることがあります。

納付期限は納税通知書に明記されていますが、通知が到着してから1か月後ぐらいが目安です。ただし、各都道府県によって納付期限は異なるため、きちんと納税通知書に目を通しましょう。

納税できる場所は、銀行などの金融機関、県税事務所の窓口、コンビニエンスストアなどです。納付金額によっては利用できる場所が異なる場合があるので、通知書を確認してください。最近では、クレジットカードやスマホ決済など、現金以外の支払い方法に対応している都道府県も増えています。

支払い額に納得できないときは……

もし不動産取得税額に納得できない場合は、所管の都道府県知事に対して審査請求を行うことができます。
審査請求の申し立ては、納税通知書が届いた翌日から3か月以内に行う必要があります。疑問や不服がある場合は、期限内に手続きを検討しましょう。

支払い期限を過ぎてしまったら……

不動産取得税の支払い期限を過ぎてしまうと、滞納となります。
滞納が確定すると20日ほどで督促状が届き、延滞税が発生します。延滞税は納付期限からの経過日数に応じて加算されます。

・納期限の翌日から2か月以内は、原則として年7.3％
・2か月を過ぎると年14.6％
※延滞税の割合は社会情勢により変動する場合がある

滞納をそのままにしていると最終的に財産を差し押さえられてしまうこともあるため、期限内の納税を心掛けましょう。

不動産取得税はいくら？

不動産取得税は、土地と建物の固定資産税評価額にそれぞれの税率を掛けて合算した金額です。

【原則計算式】不動産取得税額＝不動産の価格（固定資産税評価額）×税率

不動産の価格とは

「不動産の価格」とは、総務大臣が定めた“固定資産評価基準”により評価・決定された価格を指します。新築や増築家屋などを除き、原則として「固定資産課税台帳に登録されている価格」となります。この価格は、一般的に時価よりも低い傾向にあります。

税率とは

不動産取得税の税率は原則4％ですが、期間限定で軽減税率が適用されています。

種類	原則税率	特例 ※令和8年3月31日までの取得
土地	4％	3％
建物（住宅）	4％	3％
建物（住宅以外）	4％	4％

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円、建物の固定資産税評価額が800万円の住宅を取得した場合、原則税率では合計72万円（1,000万円×4％＋800万円×4％）ですが、特例税率が適用されると合計54万円（1,000万円×3％＋800万円×3％）となります。

なお、税率は標準税率のため、都道府県により異なることがあります。管轄の都道府県の税率を確認してください。

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不動産取得税の軽減制度

不動産取得税には、税負担を大きく軽減するための特例や軽減措置が設けられています。とくに、居住用の住宅を取得する場合には、手厚い軽減措置を受けられる可能性があります。

新築住宅の軽減制度

居住用の新築住宅を取得した場合に適用される軽減制度です。
家屋に対する軽減の要件や控除額は、下記のとおりです。

【要件】
・床面積が50平米以上240平米以下であること
・一戸建て以外の貸家住宅の場合、下限床面積が40平米に緩和される

【控除額】
課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除される

例えば、固定資産税評価額1,500万円の新築住宅の場合、1,500万円－1,200万円＝300万円が課税標準となり、これに税率3％を掛けて9万円が税額となります。

新築住宅の敷地に対しての軽減制度

新築住宅の敷地（土地）に対しても軽減制度があります。

不動産取得税 ＝ （土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3%）－ 減額される額

減額される額は、下記①か②の多いほうです。

①45,000円
②（土地1平米当たりの固定資産税評価額×1/2）×（住宅の床面積×2（200平米を限度））×3%

軽減制度の要件は下記のとおりです。

【要件】
・「建物」の軽減の要件を満たすこと
・土地先行取得：土地取得から3年以内（令和8年3月31日までの特例）に建物を新築すること
・建物建築先行：土地を借りるなどして住宅を新築した人が、1年以内にその土地を取得すること

中古住宅の軽減制度

居住用の中古住宅を購入した場合も、要件を満たせば軽減制度が適用されます。
家屋に対する軽減の要件や控除額は、下記のとおりです。

【要件】
・個人が自己の居住用に取得すること
・床面積が50平米以上240平米以下であること
・耐震基準を満たしていること（新耐震基準適合住宅であること、または取得後6か月以内に耐震改修工事を行い耐震基準に適合したと証明されることなど）

【控除額】
・住宅の新築年月日に応じて、以下のいずれかの額が課税標準から控除されます

平成9年4月1日以降に新築されたもの：1,200万円
平成1年4月1日〜平成9年3月31日新築：1,000万円
昭和60年7月1日〜平成1年3月31日新築：450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日新築：420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日新築：350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日新築：230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日新築：150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日新築：100万円

参照：東京都主税局「不動産取得税の軽減制度について」

中古住宅の敷地に対しての軽減制度

中古住宅の敷地（土地）に対しても、新築住宅の敷地と同様の計算式で、以下のいずれか多い額が税額から減額されます。

不動産取得税 ＝ （土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3%）－ 減額される額

減額される額は、下記①か②の多いほうです。

① 45,000円
② （土地1平米当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （住宅の床面積 × 2（200平米を限度）） × 3%

また、軽減制度の要件は下記のとおりです。

【要件】
・「建物」の軽減の要件を満たすこと
・土地先行取得：土地取得から1年以内に、その土地上の建物を取得すること
・建物先行取得：土地を借りるなどして、その土地上の建物を取得した人が、1年以内にその土地を取得すること

認定長期優良住宅の軽減制度

認定長期優良住宅は、一般の新築住宅よりもさらに手厚い軽減措置が適用されます。建物に対しては、新築住宅の1,200万円控除に代えて、課税標準から1,300万円を控除します。
ただし、この特例は令和8年3月31日までの取得に適用されます。

不動産取得税の軽減制度を受ける方法とは？

不動産取得税の軽減措置は、自動的に適用されるわけではありません。軽減措置を受けるには、納税義務者自身が申告を行う必要があります。

申告書の書式は、各都道府県税務課の窓口やホームページから取得可能です。
その他に以下のような必要書類が求められるケースもあるため、必要に応じて準備しましょう。

・登記事項証明書（登記簿謄本）
・住民票の写し
・売買契約書や建築請負契約書の写し
・新築住宅の場合：建築確認済証、検査済証など
・中古住宅の場合：耐震基準適合証明書など

これらの必要書類は、不動産の取得形態（新築、中古、売買、贈与など）や、都道府県によって異なる場合があるため、事前に管轄の都道府県税事務所に確認することをおすすめします。

多くの場合、納税通知書が届く前、または届いた後に申告期間が設けられています。期限内に忘れずに申告しましょう。

不動産取得税が“非課税”になるケースもある

不動産取得税には、一定の要件を満たすことで税金が免除になるケースも存在します。

不動産を相続した場合

先で述べたとおり、相続（遺贈による取得を除く）により不動産を取得した場合においては、不動産取得税は非課税となります。

不動産価格が低い場合

不動産の固定資産税評価額が一定の金額を下回る場合は、非課税となります。

・土地の取得：10万円未満の場合
・家屋の取得：新築・増築の場合は23万円未満、その他の場合は12万円未満の場合

これらの金額は、一つの不動産ごとではなく、土地または家屋のいずれか1種類の課税標準の合計額で判断されます。

学校法人や宗教法人などが事業用として不動産を取得した場合

特定の公共性の高い事業を行う法人（学校法人、社会福祉法人、宗教法人など）が、その事業の用に供する不動産を取得した場合は、非課税となることがあります。

「換地」により土地を取得した場合

土地区画整理事業や市街地再開発事業などにおいて、従前の土地の代わりに「換地」として土地を取得した場合、原則として不動産取得税はかかりません。これは、権利の移転ではなく、実質的な土地の形状変更とみなされるためです。

私道であっても「公共の用に供する道路」にみなされた場合

私道であっても、不特定多数の人が通行する「公共の用に供する道路」とみなされる場合、その私道の取得は非課税となることがあります。

まとめ

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される重要な税金です。その計算方法や納税時期、軽減制度について理解しておくことで、賢く不動産を取得し、不必要な税負担を避けることができます。
不動産売買に伴う税金も決して少なくありません。ご自身のケースに合った軽減制度を最大限活用し、円滑な不動産取得を進めてください。

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