「親から相続した底地を売却したい」などという方もいるのではないでしょうか。
平たくいうと、底地とは「借地権」が設定された土地のことで、一般的な土地とは違って売却するのに手間がかかります。

今回は、底地を所有している方や売却を検討している方へ向けて、底地の抱える問題と底地を手放す方法を4つご紹介します。底地とは何か、という基本的なことも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

なお、はりき不動産は東京都葛飾区の不動産を中心に買取・仲介などを行っている町の不動産屋です。不動産買取の疑問点はもちろん、売却にかかる税金や費用、底地の売却などについても分かりやすくご説明しますので、不動産買取を検討している方は弊社までお気軽にご相談ください。

そもそも「底地」とは？

まずは、底地について押さえておきましょう。

底地とは

底地とは「貸地」や「貸宅地」と呼ばれる土地であり、「借地権」が設定されています。
所有する土地を第三者へ貸与した場合、その土地には「借地権」が付与され底地となります。底地の所有者は「底地権者・地主」と呼ばれ、土地そのものの所有権（底地権）を持つのは地主です。しかし、住宅などを建てたり駐車場として利用したりと、底地を活用できるのは底地を借りた第三者（借地人・建物所有者）のみとなります。

なお、地主側からみると他者に貸している土地は「底地」と呼びますが、借地人からみると他者から借りている土地なので「借地」と呼ばれます。

借地権とは

借地権とは、建物を所有することを目的とする「地上権」または「賃借権」のことです。地上権は他者の土地において“建物を所有する目的で土地を使用する権利”のことで、賃借権は“地主の許可を得た上で間接的に土地を支配する権利”のことをいいます。
つまり借地権が設定されている土地においては、地主に地代（土地の賃料）を支払うことで、借地人は土地上に自分名義の建物を建てる権利を得られるというわけです。

なお、借地権は建物所有を目的に土地を使用する権利なので、駐車場などで土地を利用するケースにおいては借地権ではなく「使用貸借」といいます。

底地の種類は大きく2つある

借地権が設定された底地には、大きく2つの種類があります。

「普通借地権」のついた底地

一つは「普通借地権」のついた底地です。

普通借地権とは、“契約期間の更新ができる借地権”です。普通借地権の契約期間は最低でも30年以上であり、契約期間が満了となった後も借地人が底地の利用を続ける場合、建物がある場合に限り自動で契約が更新されます（初回20年、2回目以降10年）。また、地主側は正当な事由がない限り、契約の更新を拒絶することはできません。
つまり、普通借地権のついた土地は地主の意思で所有権を取り戻すことが困難であり、いつ契約が解除されるのか予測できないのです。

なお、普通借地権の取り決めは1992年8月1日に施行された借地借家法により定められたものですが、それ以前に交わした契約では「借地法（旧法）」が適用されます。
旧法では契約期間が建物の構造により異なりますが、契約期間の満了後も自動で契約が更新される部分に変わりはありません（旧法で借地契約を結んでいる場合、契約更新後も旧法適用）。

参照：e-Gov法令検索「借地借家法（平成三年法律第九十号）」

「定期借地権」のついた底地

もう一つは「定期借地権」のついた底地です。

定期借地権とは、“契約期間が制定された借地権”です。定期借地権の契約期間は最低でも50年間ですが、契約が自動で更新されることがなく、契約期間が満了になれば土地は必ず地主に返還されます。また土地を返還する際、借地人は建物を取り壊し、更地にしてから地主に引き渡すため、地主は次の土地活用がしやすいというメリットがあります。

なお、定期借地権には「建物譲渡特約付借地権」と呼ばれるものがあります。建物譲渡特約付借地権が設定されていると、契約期間が30年を過ぎた日、地主は借地人の建物を買い取らなくてはなりません（借地権の消滅）。

参照：国土交通省「定期借地権の解説」

葛飾区だけじゃない！買取依頼の前に確認したい“底地の問題”とは？

通常の土地とは異なり、底地には下記のような問題があります。

収益性が低い

底地は他者に貸しているため、借地人からの地代によって収益が上がると思われがちですが、固定資産税・都市計画税・土地の管理費などを負担するのは地主です。地代と相殺または赤字になるため、収益性は低いといえます。
また、親の所有する底地を相続するときも、高額な相続税を地代で賄うことは厳しいといえるでしょう。

売却しづらい

底地は土地と建物の所有者が別なので、地主であっても土地を自由に活用することができません。つまり、勝手に第三者に売却することはできないのです。
また、仮に売却活動に至っても建物の所有者は借地人なので、購入した土地（底地）に新たに住宅を建てることはできません。収益化しづらい土地を購入したいと考える買主は少ないため、底地は売却しづらいのです。

底地を担保に融資を受けることができない

購入希望者が現れたとしても、底地の場合は金融機関で融資を受けられない可能性があります。というのも、底地には借地権が設定されているため抵当権の設定ができません。金融機関は貸付金を回収できないリスクを避ける傾向にあるため、融資そのものを認めない金融機関は多いと考えられます。

抵当権とは

金融機関で住宅ローンを組む際、返済が滞ったときの保険として土地や建物を担保に設定し、融資を受けますが、この担保により弁済を受ける権利を「抵当権」といいます。
底地の場合、土地は地主のものですが、建物は借地人のものなので担保に設定することは不可能です。また、地主であっても底地を自由に活用できないことから、土地そのものについても完全な所有者ではないと判断されます。売却金額も低く見積もられるため、通常の土地よりも担保価値は低くなります。

管理が煩雑化しやすい

底地として貸し出したのが昔だと、賃貸借契約書がないというケースも少なくありません。「契約を交わした借地人が誰なのか分からない」「把握している名義とは異なる人が住んでいる」などという問題が起こるケースもあり、現状把握が難しく、管理が煩雑化しやすくなります。とくに、底地を相続した場合に上記の問題が発覚することが多いといえます。

買取？仲介？葛飾区の底地を手放す4つの方法

底地は売却しづらい不動産ですが、工夫次第ではうまく売却することが可能です。
こちらでは、底地を売却する方法について解説します。

借地人に買取をお願いする

底地を高く売却したいなら「借地人に買い取ってもらう」という手段がおすすめです。
借地人は地代を払って土地を利用していますが、中には土地を買い取りたいと考える方もいます。そういった方にとって、地主からの底地の買取打診は願ってもないことでしょう。

ただし、借地人との関係が良好でなければ買取を打診しても受け入れてはもらえません。借地人との関係が良好であれば、借地人に底地を買い取る意思があるかどうかを確認してみましょう。

借地人と相談し、底地と借地を同時に売却する

借地人の中には、借地権の売却を検討している方もいるでしょう。そうした場合には、借地人にも相談した上で、底地と借地を同時売却することも可能です。底地と借地を同時に売却することで、買主は完全に自分所有の土地を購入できるため、売却活動もスムーズに行えるはずです。

ただし、売却活動における諸々の契約では、借地人と足並みを揃える必要があります。双方で連絡を取り合う、時間に都合をつけるなど、手続きには手間がかかるため、それらのデメリットも考えた上で検討してみてください。

底地の一部と借地権の一部を交換して「完全所有権」にした後に売却する

底地の一部と借地の一部を交換し、「完全所有権」にした後に売却するという方法もあります。平たくいうと、一つの土地を二つに分割し、地主と借地人の双方で完全所有権の土地を手に入れるというものです。借地人と分割するため所有する土地の面積は狭くなりますが、完全所有権の土地なので底地をそのまま売却するよりも売りやすくなります。

ただし、分割できるほど広い土地であること、交換の相談ができるほど借地人との関係が良好であることが条件といえます。

底地の買取・仲介を得意とする不動産会社に売却する

上記3つの方法は借地人とのやり取りが必須なので、借地人との関係が希薄な方や、あまり良好ではない方にとってはハードルが高いでしょう。できるだけ自分たちだけで売却を進めたいという方におすすめなのが、底地の買取・仲介を得意とする不動産会社への売却依頼です。
専門業者を利用すれば、借地人との話し合いも請け負ってもらえますし、その他の手続きも任せられます。また、費用をかけずに売却できる他、短期間で売却できるため、遠方に住んでいる方にとってもメリットは大きいでしょう。

はりき不動産では、不動産の売却相談を承っております。ホームページ内にある「無料売却相談」から、いつでもお気軽にご相談ください。
なお、底地の売却を相談する際はお問い合わせフォームにある「自由記入欄」にてその旨をお伝えください。

お問い合わせはこちらから

まとめ

所有している土地が底地の場合、完全所有の土地ではないため、売却活動は困難になる可能性が高いでしょう。しかし、借地人との関係性が良好な場合は選べる手段がたくさんありますし、仮に関係性が良好でなくても、底地の買取・仲介を得意とする不動産会社を見つけられれば安心して売却を依頼できます。
また、時間的に余裕がなく面倒な手続きを任せたい、短期間で売却したいという場合は不動産買取業者への依頼がおすすめです。ぜひ、底地のある地域に強い不動産買取業者を探してみてください。

1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。住み替えや離婚、相続などさまざまな売却に対応可能。弊社オリジナルの不動産を高く売却するための5つの方法をもとに高値での査定を実現しております。
底地についてもご相談可能ですので、葛飾区にて不動産買取を依頼できる不動産会社をお探しの方は、ぜひはりき不動産へご相談ください。

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