「立石にある両親の家を相続したものの、使用せずに放置してしまっている」
「所有している空き家の管理が難しく、税金の支払いが家計を圧迫している」
上記のようなお悩みを抱えている方におすすめなのが、空き家売却です。
空き家売却を行う場合は、どのような方法を選択すれば良いのでしょうか。また、損をしないためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
本記事では、空き家売却のリスクやメリット、費用や税金の目安について解説します。
費用や税金を節約するポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
はりき不動産は、東京都葛飾区の不動産を中心に仲介・買取などを行っている、1970年創業の会社です。
不動産買取に関する不安点や疑問点についてはもちろん、具体的な売却の流れや費用などについてもわかりやすくご説明しますので、不動産買取を検討している方は、弊社までお気軽にご相談ください。
監修者情報
【保有資格】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP)・賃貸不動産経営管理士
【経歴】
1996年〜2001年まで地元の不動産業者で働く。2001年〜現在 センチュリー21はりき不動産代表。
使用していない空き家は売却した方が良い？
空き家を相続したものの、使用する予定がなくて持て余しているという方もいるでしょう。
使用していない空き家は、売却した方が良いのでしょうか。それとも、現状のまま保有しておいた方が良いのでしょうか。
空き家を手放すか否か迷っているという方に向けて、放置するリスクや売却するメリットについて解説します。
空き家を放置するリスク
空き家を放置していると、以下のリスクが想定されます。
・毎年固定資産税を支払わなければならない
・建物の老朽化に伴い修繕費が発生する
・放火や盗難などの犯罪に巻き込まれる可能性がある
・資産価値が低下する
そのうち手放そうと考えていると、建物の老朽化が進んで修繕の必要性が出てきます。
老朽化が進むことで、資産価値が低下し、買取額が相場を下回るという懸念もあります。
また、人がいない家は、犯罪の温床になりやすいという点には注意が必要です。
放火や盗難などの犯罪に巻き込まれる可能性があるため、空き家として放置しておくことはリスクが高いといえるでしょう。
人が住んでいなくとも毎年固定資産税を支払う必要があるので、使用する予定がない空き家は、早期に手放すことをおすすめします。
空き家を売却するメリット
持て余している空き家を売却すると、以下のメリットが得られます。
・経済的、心理的負担の軽減
・犯罪や近隣トラブルに関するリスクの軽減
・税制面で優遇措置が受けられる
空き家を手放せば、固定資産税や維持・管理にかかるコストの負担を軽減できます。
また、管理が行き届かないことで、犯罪に巻き込まれたり、近隣トラブルが発生したりするリスクも軽減できます。
売却を行う場合、一定の要件を満たした上で、売却益が3,000万円以下であれば非課税となる特例が認められるので、売却に伴う税金を節約できるという点も大きなメリットだといえるでしょう。
葛飾区で相続した住宅の売却を検討している方は、下記記事もご覧ください。
空き家を売却する方法
立石に保有している空き家を売却したいと思っても、具体的な方法がわからないという方もいるかもしれません。
次に、空き家を売却する方法をいくつかご紹介します。
そのままの状態で売却する
空き家の売却方法として最も一般的なのが、「そのままの状態で売却する」という方法です。
売値は他の売却方法と比較すると安くなる傾向にありますが、その分、リフォームや解体などの手間はかかりません。
空き家をそのままの状態で手放す場合は、「中古一戸建て」として建物を売却する方法と、「古家付き土地」として土地を売却する方法の2種類存在します。
築20年以内であれば、建物の価値が認められて「中古一戸建て」として売却できますが、築20年を超えると建物としての資産価値が落ちてしまうことから、「古家付き土地」として売却されるケースがほとんどです。
売却方法がわからないという方は、不動産会社へ相談して最適な方法を選択してください。
リフォームして売却する
空き家が老朽化している場合は、リフォームしてから売却するという方法も選択できます。
リフォームを行うと、壁紙や設備が一新されることから、内見の際に見た人に良い印象を与えられます。
買手が見つかりやすくなることから、早期に希望額で売却できる可能性が高いという点はメリットだといえるでしょう。
ただし、リフォーム費用が膨らむと、売却益が少なくなってしまうという点には注意が必要です。
施工箇所が多くなると、費用だけでなく工期もかかってしまうので、リフォームは最低限にとどめておくことをおすすめします。
更地にして売却する
老朽化が進み、リフォームも難しいという場合には、空き家を取り壊して土地を売却するという方法を選択できます。
売主には解体の費用や手間といった負担がかかりますが、購入後にはすぐに土地活用に移れることから、買手が見つかりやすいというメリットがあります。
また、「古家付き土地」よりも高額で売却できるケースが多いことから、売主にとってもメリットがある方法だといえるでしょう。
建物の維持・管理が難しいため、とりあえず更地にするという方もいますが、固定資産税が高くなるという点には注意が必要です。
更地にした上で土地を使用する予定がないのであれば、すぐに売却することをおすすめします。
不動産会社に買取を依頼する
「建物の老朽化が進んでいて、買手がなかなか見つからない」
「リフォームや解体にお金をかけたくない」
「すぐにでも立石の空き家を手放したい」
上記に一つでもあてはまる方は、不動産会社に空き家の買取を依頼しましょう。
「買取」とは、不動産会社に直接空き家を購入してもらう方法を指します。
売却価格は相場よりも安くなる傾向にありますが、買手を探す必要がないため、売買契約から1ヵ月程度で現金化できます。
法的手続きのサポートも受けられるので、立石にある空き家を持て余しているという方は、不動産会社へ相談することをおすすめします。
はりき不動産では、築年数の経った住宅や長年放置されてきた空き家も取り扱っています。
地域に根差した不動産会社が、お客様が受け継いだ住宅をスピーディーに売却できるようサポートいたします。
「空き家を手放したいけれど、売却方法がわからない」、「他の不動産会社から、築年数を理由に買取できないといわれた」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
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空き家売却にかかる費用と税金
空き家を売却する際には、どの程度の費用や税金の支払いが発生するのでしょうか。
立石の空き家を手放したいと考えている方に向けて、売却の際に必要となる費用と税金の目安をご紹介します。
費用の目安
空き家を更地にする場合は、「解体費用」が発生します。
また、不動産会社に依頼して建物や土地を売却する場合は、「仲介手数料」を支払う必要があります。
それぞれの費用について、詳しくみてみましょう。
解体費用
更地にして土地を売却する場合、「解体工事の費用」を支払う必要があります。
1坪あたりの解体費用の目安は、以下の通りです。
| 建物構造 | 1坪あたりの費用 |
| 木造 | 40,000円程度 |
| 鉄骨造 | 60,000円程度 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70,000円程度 |
参照元：NPO法人空き家・空地管理センター「空き家の解体費用はどれくらい？高くなるケースや抑えるコツもご紹介」
解体費用は建物の構造や老朽化の度合い、立地などさまざまな条件で決まりますが、目安は上記の通りです。
「正確な費用を知りたい」、「少しでも費用を抑えたい」という方は、複数の業者に見積もりを依頼して比較検討しましょう。
仲介手数料
不動産会社に買手を探してもらい、空き家を売却する場合は「仲介手数料」を支払う必要があります。
仲介手数料とは、売却が成立した際に不動産会社に対して支払う成果報酬を指します。
仲介手数料の上限額の求め方は、以下の通りです。
| 物件価格（税別） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 物件価格 × 5.5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 物件価格 × 4.4％ |
| 400万円超 | 物件価格 × 3.3％ |
▼計算例「物件価格1,000万円（税別）」の場合
| 200 × 5.5%＋200 × 4.4%＋ (1,000-400) × 3.3%＝上限39.6万円（税込） |
参照元：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
不動産会社によって設定されている仲介手数料は異なるので、正確な金額を知りたいという方は、不動産会社へ直接お問い合わせください。
税金の目安
空き家を売却して利益が出た場合は、「譲渡所得税」が発生します。
また、売却に伴い、不動産売買契約書のような「課税文書」を作成する場合は、「印紙税」を支払う必要があります。
それぞれの税金について、詳しくみてみましょう。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」を支払う必要があります。
譲渡所得税の金額は、売却益に既定の税率（不動産の所有期間によって異なる）をかけ合わせることで計算できます。
所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれ異なる税率がかかるという点に注意が必要です。
譲渡所得税の金額の求め方は、以下の通りです。
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下）＝課税譲渡所得金額 × 税率39％（所得税30％・住民税9％） 長期譲渡所得（所有期間5年超）＝課税譲渡所得金額 × 20％（所得税15％・住民税5％） |
参照元：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
2013～2037年までは、「復興特別所得税」として基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付する必要があります。
印紙税
不動産の売買契約書をはじめとした「課税文書」を作成する際に、印紙税が課されます。
空き家の売却価格によって税額が異なるため、取引によって適切な金額の印紙を使用する必要があります。
印紙税の求め方は、以下の通りです。
| 記載された契約金額 | 印紙税額（1通または1冊につき） |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 |
参照元：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
はりき不動産では、売却相談が行えるお問い合わせフォームを設けています。
物件種別や現況、売却予定時期、築年数などを選択すると、売却予定物件の資産価値をスピーディーに算出できます。
売却相談や査定を依頼したからといって、必ず売却を行う必要はないので、まずはお気軽にご相談ください。
不動産売却の流れは、こちらからご確認ください。
葛飾区で住宅の売却を検討している方は、下記記事もご覧ください。
空き家売却にかかる費用や税金を抑える方法
空き家の維持・管理が難しく、手放すことを検討している場合、費用や税金は極力抑えたいものです。
空き家売却にかかる費用や税金を抑えるには、どのような工夫をすれば良いのでしょうか。
具体的な方法をいくつかご紹介します。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人から受け継いだ相続不動産を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という特別控除を受けられる可能性があります。
一定の要件を満たせば、空き家を売却して得た譲渡所得のうち3,000万円までは税金が免除されるというお得な制度です。
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
上記の他にも細かい要件がたくさん設定されているので、特例が適用されるかよく確認しておきましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続した空き家を売却する場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を受けられる可能性もあります。
相続税がかかる場合に相続税の一部を取得費に加算できる特例で、取得費が増加することで譲渡所得が減少し、結果的に節税につながるという仕組みです。
参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
特例を受けられる場合と受けられない場合では手取り金額が異なるので、要件にあてはまるかよく確認しておいてください。
自治体の補助金制度
空き家の解体や維持・管理のために補助金を出している自治体もあります。
立石がある葛飾区では、一定の要件を満たせば以下の制度を利用できます。
・空き家適正管理助成制度
・不燃化特区老朽建築物除却助成金
「空き家適正管理助成制度」は、空き家の適切な管理を促進するため、「所有者等が空き家の管理を委託した場合の費用」や「空き家の敷地内にある樹木のせん定にかかった費用」の一部を助成する制度です。
「不燃化特区老朽建築物除却助成金」は、不燃化特区内にある木造、または軽量鉄骨造の空き家の解体を行う場合に、助成金を受け取れる制度です。
経済的な負担を軽減できるので、自治体にどのような制度があるのか、事前に調べておくことが大切です。
参照元：葛飾区公式サイト「空き家適正管理助成制度」
葛飾区公式サイト「不燃化特区内の老朽建築物の取壊しへの助成」
空き家を売却する際の注意点
空き家の売却を成功させるためには、いくつか注意点を知っておく必要があります。
売却手続きが進行してから後悔することがないように、事前に注意点を把握しておきましょう。
忘れずに名義変更を行う
空き家の名義人が売主になっていないと売却できないので、手続きを行う前に所有者の名前をよく確認しておきましょう。
不動産の所有者の名義は、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得することで確認できます。
空き家を相続した場合、名義変更が適切に行われず、前の所有者の名前のまま登記されているケースもあります。
2024年4月に相続不動産の名義変更が義務化されたので、相続を知った日から3年以内に変更しましょう。
更地にする場合はタイミングを選ぶ
更地にすると固定資産税の額が上がってしまうため、空き家の解体を行う場合は、タイミングを見計らう必要があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の状態で判断されます。
税金を抑えたいという方は、1月2日以降に建物を解体して更地にすると良いでしょう。
売却のスケジュールに余裕をもたせる
不動産を売却する場合は、余裕をもってスケジュールを組んでおくことが大切です。
売却を希望したからといって、すぐに買手が見つかるとは限りません。
「仲介」で売却する場合は、売り出しから成約までに半年～1年程度かかる可能性があります。
早急に空き家を手放したいという方は、「買取」で不動産会社に直接空き家を購入してもらうと良いでしょう。
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まとめ
空き家を相続したものの、持て余してしまう方は少なくありません。
放置していると、放火や盗難などの犯罪に遭うリスクがある上に、管理費や固定資産税などの支払いも必要となるので、活用する予定がない場合は売却を検討しましょう。
立石の空き家売却を検討している方は、地域に根差した不動産会社へ相談することをおすすめします。
公式サイトから取扱実績を確認して、信頼できる不動産会社を探してみてください。
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