不動産買取“8つ”の注意点！よくあるトラブル＆回避方法についても解説

不動産買取における8つの注意点と気をつけるべきポイント

不動産買取では、下記の8つの点に注意することが大切です。
 

1.不動産買取は仲介よりも価格が安くなることがある

不動産買取では、仲介よりも売却する価格が安くなることがあります 。
もちろん、物件そのものの価格帯・築年数・立地などさまざまな要因により価格相場は変動するため、かなり条件の良い不動産だと仲介よりも高く買い取ってもらえることもあります。
しかし、基本的に不動産買取は仲介よりも安くなるケースが多いことは理解しておくと良いでしょう。
 

〇不動産買取と仲介の違い

不動産買取では不動産買取業者が“直接”不動産を買取・再販しますが、仲介は不動産仲介業者が間に入って買主を探し、また見つからない場合でも不動産仲介業者が買い取ってくれます。
前者はすぐに不動産を買い取ってもらえることから「即日買取」、後者は時間がかかっても確実に不動産を売却できることから「買取保証」 と呼ばれています。
 

〇不動産買取の相場価格を知る方法

通常、不動産買取の相場価格を直接把握することはできません。
しかし、不動産買取の大体の価格相場は仲介相場から推測することが可能で、 一般的に仲介相場の8割ほどが不動産買取の相場価格 だとされています。
不動産の状態などによって変動があるため、不動産買取業者に相談してみましょう。

2.即日買取と買取保証の違いを理解しておく

不動産を売却する方法は主に「即日買取（不動産買取）」と「買取保証（仲介）」です。
どちらも不動産を売却するという意味では同じですが、それぞれの違いを理解し、自身の状況によって使い分けることで後悔のない不動産売却が叶います。 即日買取は不動産買取業者が“直接”不動産を買取・再販しますが、このとき不動産が売れるようにメンテナンスやリフォームをしたり、解体・更地にしたりと手を入れるケースがほとんどです。
こうした経費がかかるため買取の相場価格は仲介よりも安くなりがちですが、その分直ちに不動産を売却できるので、例えば離婚や相続などで すぐに不動産を手放したいときには「即日買取（不動産買取）」がおすすめ です。
これに対して、 買取保証（仲介）は早く売りたいができるだけ高く売却したい場合 などに適しています。
はりき不動産では、即日買取と買取保証のどちらもご相談可能です。
自分に適した不動産売却の形が分からないという方は、ぜひ一度ご相談ください。

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3.手数料や税金がかかることを知っておく

不動産買取は、仲介と比べて売却費用がかからないと思われがちです。
実際、不動産買取において仲介手数料はかかりませんが、下記の手数料や税金については支払い義務が生じるケースがあるため注意が必要です。

〇抵当権抹消登記費用

不動産の抵当権（金融機関による不動産担保の権利）を抹消する際にかかる費用で、登録免許税・登記情報費用・司法書士への報酬なども含まれます。
金額は約5,000円〜2万円ほど です。
 

〇住宅ローン一括返済の手数料

住宅ローンを一括で返済する際にかかる手数料です。手数料の金額は金融機関によって異なりますが、 約1万円〜3万5,000円ほど が目安です。
 

〇譲渡所得税

マンションや戸建てなどの不動産を売却した際に得られる譲渡所得にかかる税金です。
金額は不動産の保有期間によって異なり、 保有期間5年以下の場合は譲渡所得の39.63％、5年より長い場合は譲渡所得の20.315％の費用 がかかります（売却した年の1月1日までの期間で計算する）。
なお、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、その金額までの特別控除となり譲渡所得税はかかりません。
 

〇印紙税

商業取引に関する文書・書類に対して課税される税金です。不動産の売却金額によって印紙税は異なりますが、 約1,000円〜6万円ほど です。
 

〇引越し代

これまで住んでいた自宅を売却する場合は、引越し代も用立てておく必要があります。
住む物件や荷物の多さなどによって費用は変わりますし、引越し当初は出費がかさむため、想定よりも多めに用意しておくと安心です。
 

4.住宅ローンを完済しなくてはならない

不動産買取では不動産抵当権の抹消手続きを行いますが、住宅ローンの完済を“不動産を売却するまで”にしなければ抵当権の抹消手続きが行えず、不動産を売却することができません。
住宅ローンの残債は不動産を売却して得たお金で補うこともできますが、もし不足した場合は自己資金で対応する必要があります。
 

5.疑問点が残ったまま契約を結ぶとトラブルに発展することがある

不動産に関する専門用語には難しい言葉が多く、契約書などに記載される文章にも難しい言い回しが使われています。
疑問を残したまま手続き・契約を進めると後々トラブルに発展することがあるため注意が必要です。
契約内容にきちんと目を通し、疑問点を解消した上で売却を進めましょう。
なお、契約内容は下記の点を確認しておくことをおすすめします。
 

・不動産の買取価格 ・不動産を引き渡す時期 ・手続きにかかる手数料や税金など ・違約金の有無

 

〇契約の解約条件についても押さえておく

不動産買取では、さまざまな理由から途中で売却を取り止めるケースもあります。
しかし、不動産買取の依頼をキャンセルするタイミングによっては違約金の支払いを求められることもあるため、 予期せぬトラブルに備えて事前に契約の解約条件と違約金の有無についても知っておくことが大切 です。
例えば、クーリングオフ制度が利用できるのか、不動産契約に解除特約が適応されているかなどを確認しましょう。
なお、基本的に不動産買取の契約締結後にキャンセルをすると違約金が発生し、 通常は不動産価格の10％〜20％ほどが相場 とされています。
相場よりも高めの値段設定がされていないかなども合わせて確認しておくと安心です。
 

6.不動産買取ができないケースがある

不動産の状況によっては買取を断られることもあります。
例えば、立地が悪い（エリア需要が低い）、老朽化が進んでいる、地盤が弱いなどの不動産は再販が期待できないため、買取不可と判断されることもあります。
 

7.不動産売却に必要な書類が多い

不動産買取では手続きに多くの書類が必要です。
また、マンションなら「利用規約書」や「管理費・修繕積立金の額面確認書類」、戸建てなら「建築確認済証」や「筆界確認書（土地関係書類）」など、売却する不動産の種類によっても用意すべき書類が変わります。
これらの理由から不動産買取は想定よりも準備に時間がかかるため、不動産をできるだけ早く手放したいという方は注意しましょう。
なお、下記はどの不動産を売却する際にも必要になる書類です。一例ですが、不動産買取をご検討中の方はぜひご参考にしてください。
 

・登記済権利証／登記識別情報通知書 ・固定資産税納付通知書 ・固定資産税評価証明書 ・印鑑証明書（引き渡し時期の3か月以内に発行したもの） ・不動産購入時の売買契約書／重要事項説明書 ・物件の間取り図／設備仕様書 ・抵当権を抹消するための書類（銀行保管書類）

8.信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切

後悔のない不動産買取を実現するためには、数ある不動産買取業者の中から信頼して任せられる業者を選ぶことが大切です。
下記にて業者選びの基準をご紹介しますので、不動産買取業者を選ぶ際の参考にしてみてください。
 

〇不動産買取に強く実績のある業者を選ぶ

まずは不動産買取に強く、実績のある業者を選ぶことが大切です。
不動産買取に強い業者は買取価格が高い傾向にあり、また“引越しの時期を不動産引き渡し後に調整する”など売主に寄り添ったサービスを提供してくれるケースもあります。
不動産買取業者の信用力を確認するなら、免許番号の確認も有効です。
免許番号に記載されているカッコ内の数字は更新回数を表しているのですが、宅建業免許は5年に一度更新するため、カッコ内の数字が多いほど社歴が長く金融機関からの信頼も厚いと判断できるのです。
はりき不動産は、葛飾エリアの一戸建て・土地において売却実績No.1です（※2017年6月時点 当社葛飾エリア調査データに基づく） 。
実際の取引実績はこちらで確認することもできます。
https://www.c21hariki.com/original/jisseki

1970年の創業時から現在に至るまでに培ったノウハウ・情報をもとに、不動産買取をサポートいたします。どうぞお気軽にご相談ください。
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〇複数の業者に査定を依頼する

不動産買取を依頼する際は、少なくとも3社ほどの業者に査定をしてもらいましょう。
複数の業者に査定を出してもらうことでより高い査定額をつけてくれる業者を絞り込みやすくなります。
ただし、不自然に高い査定額をつける業者には注意が必要です。地域の相場に精通していないと判断できますし、契約後に査定額よりも低い値段で買取を進められてしまう可能性があります。
はりき不動産では「メール査定」と「訪問査定」の両軸からお客様の不動産の適正価格を割り出します 。
どちらも無料なのでお気軽にご活用ください。

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〇入金前に登記移転の書類を渡すよう指示する業者は避ける

入金前に登記移転の書類を渡すように指示する業者は、悪質な業者と判断して良いでしょう。
登記移転の書類は不動産の所有権を移すために必要な書類なので、入金を確認した後に渡さなくてはトラブルに発展する恐れがあります。
仮に入金前に書類を渡してしまえば転売されて逃げられる危険性もあるため、代金を支払わずに登記移転の書類を求める業者とは取引を行わないように注意してください。
 

〇小切手払いは避ける

不動産買取では銀行を介して入金を確認した後、物件を引き渡すというのが一般的な流れですが、小切手による支払いを求められた場合には注意が必要です。
小切手＝信用できると考える方は少なくないですが、買主の口座に資金がないと小切手は不渡りになる（現金を受け取れなくなる）可能性があるため、基本的に不動産取引においては採用しない方法と認識しましょう。  

注意点と合わせて押さえよう！不動産買取にありがちなトラブル

不動産買取では下記のようなトラブルが起きるケースもあります。

エリア内の適正価格で買取をしてもらえなかった

不動産買取において、エリア内の適正価格よりも低い価格で買い取られるトラブルも複数報告されています。
こうしたトラブルを避けるためにも エリア内の相場を把握し、3〜4社ほどの業者に複数査定を依頼して査定額を比較することが大切 です。
相場よりも低い査定額をつける不動産買取業者は避けて、適正価格をつけてくれる業者を選びましょう。
 

契約後に査定価格が下げられてしまった

契約後の不動産引き渡し時に、市場の取引状況や家の損傷などを理由に査定価格が下げられてしまったというトラブルも報告されています。
査定価格を大幅に値下げする可能性のある業者を避けるには、査定額が妥当かどうかを確認することで対処可能です。
例えば、相場よりも明らかに査定額が高い、または他の不動産買取業者よりも不自然に高い査定額がつけられている場合、故意に高い査定額を提示して成約率を高め、契約後に大幅に査定価格を下げる可能性が考えられます。
複数査定を上手に活用し、エリア内における適正価格を提示してくれる業者に相談しましょう。
 

不動産を引き渡した後に高額費用を請求されてしまった

不動産を引き渡した後、事前に把握していない費用を請求されるというトラブルも起きています。
例えば、残置物・不用品の処分にかかる費用などが挙げられますが、中には本来であれば支払う必要のない仲介手数料まで請求されたというトラブルもあるため注意しましょう。
なお、残置物・不用品の処分費用については「買取価格に含まれているのか」「別で費用を負担する必要があるのか」を先に確認しておくことでトラブルを回避できます。

不動産買取のトラブルにあったら？相談できる駆け込み寺はここ

不動産買取でトラブルが起こったときは、下記の場所へ相談に行きましょう。
 

都道府県の担当部署

不動産買取業者を行政上管理しているのは、各都道府県に設置された宅建業法主管課（複数の都道府県に営業所がある場合は国土交通省が管轄）です。
万が一、不動産買取業者との間でトラブルが起きたら、まずは不動産買取業者を主管する担当部署に相談しましょう。
トラブルの内容によっては、解決策などもアドバイスしてもらえます。
 

不動産適正取引推進機構

一般財団法人 不動産適正取引推進機構は、不動産取引におけるトラブルの相談に応じてくれる機関です。
都道府県の宅建業法主管課に相談してもトラブルの解決策が見つからないときは、相談してみましょう。
 

宅地建物取引業者の事業者団体

不動産業のうち、売買や仲介などの取引を扱う宅地建物取引業者（宅建業者）には下記4つの事業者団体があり、全国の不動産買取業者はこれらの事業者団体に加盟しています。
トラブルが起きた場合は、該当の業者が加盟している事業者団体へ連絡・相談を試みてください。
トラブルを解決するための力になってくれるでしょう。
 

・公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 ・公益社団法人 全日本不動産協会 ・一般社団法人 不動産流通経営協会 ・一般社団法人 全国住宅産業協会

 

弁護士や司法書士など専門家

トラブルの内容によっては法律上の知見が必要になることもあるため、自分では解決ができない難しい問題だと思ったときや、詐欺のような悪質な対応をされたときは弁護士や司法書士などの専門家へ相談しましょう。
国主導の法律支援制度「法テラス」なら初回の相談を無料で受けているところもあるので、気軽に活用してみることをおすすめします。

まとめ

不要になった不動産をすぐに売却したいなら不動産買取がおすすめですが、不動産買取には気をつけるべき注意点がいくつもあります。
不動産買取を依頼する前に注意点を知っておけばトラブル回避につながりますし、良い不動産買取業者を見つけるヒントにもなるため、ぜひ上記を参考に不動産買取に臨んでみてください。
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