亀有で不動産を相続したものの、「何から手続きを始めれば良いかわからない」「物件は売却した方が良いのだろうか？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
葛飾区では、高齢化や人口減少などを背景に、相続をきっかけとして空き家になる住宅が増加しています。
相続不動産を売却するためには、相続登記や税金など、通常の不動産売却とは異なる手続きも必要です。
そのため、事前に流れや注意点を把握しておくことが大切です。
本記事では、相続した不動産を売却する際の手続きや売却の流れ、税金についてわかりやすく解説します。
はりき不動産は、東京都葛飾区の不動産を中心に仲介・買取などを行っている、1970年創業の会社です。
不動産に関する不安点や疑問点についてはもちろん、売却にかかる税金や費用などについてもわかりやすくご説明しますので、不動産売却を検討している方は、弊社までお気軽にご相談ください。
監修者情報
【保有資格】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP)・賃貸不動産経営管理士
【経歴】
1996年〜2001年まで地元の不動産業者で働く。2001年〜現在 センチュリー21はりき不動産代表。
亀有で年々増えている「空き家」
不動産を相続した際にまず直面するのが、物件を活用するのか、売却するのかという選択です。
はじめに、亀有で空き家が増加している背景と、相続不動産を放置するリスクについて解説します。
空き家が増加している主な原因
亀有がある葛飾区では、近年「相続」を理由に空き家が増加しています。
親や親戚などから家を相続しても、すでに別の住まいを所有していたり、仕事や家庭の事情で住み替えが難しかったりすることから、誰も住まないまま空き家となるケースが少なくありません。
また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議がまとまらず、不動産の活用や売却が進まないこともあります。
葛飾区が公表している「空家等対策計画」でも、相続をきっかけとした空き家の発生が課題の一つとして挙げられています。
空き家の増加を防ぐためには、相続後に可能な限り早い段階で不動産の活用方法や売却について話し合うことが大切です。
参照：葛飾区 空家等対策計画
相続した不動産を放置するリスク
相続した不動産をそのまま放置していると、費用がかかる、空き家問題につながるなど、さまざまなリスクが生じます。
誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税は原則として毎年発生し、建物の維持管理や修繕にも費用がかかります。
また、定期的な管理を行わなければ建物の老朽化が進み、資産価値が低下する可能性もあるでしょう。
さらに、管理が不十分な空き家は、不法投棄や不審者の侵入、害虫・害獣の発生など、近隣住民へ悪影響を及ぼす恐れがあります。
状態によっては行政から適切な管理を求められるケースもあるため、相続後は放置せず、活用や売却を含めた今後の方針を早めに検討することが大切です。
相続した物件の売却を検討しているという方は、下記記事もご覧ください。
はりき不動産では、「かんたんAI査定」と「訪問査定」の両軸からお客様の不動産の適正価格を割り出します。
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相続した不動産は売却できる？
相続した不動産は、必要な手続きを済ませることで売却できます。
ただし、通常の不動産売却とは異なり、相続登記や遺産分割協議などが必要になるケースもあるため、事前に確認しておくことが重要です。
相続登記を済ませる必要がある
相続した不動産を売却するためには、まず被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義を変更する「相続登記」を行う必要があります。
相続登記が完了していない不動産は、原則として売却手続きを進められません。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎた場合は、過料の対象となる可能性もあるため注意が必要です。
亀有をはじめとした葛飾区内の不動産を相続した場合は、「東京法務局 城北出張所」で相続登記を行えます。
手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談するとスムーズに進められます。
参照：東京法務局 城北出張所
相続人が複数いる場合の注意点
相続人が複数いて、さらに遺言書がない場合は、誰が不動産を取得するかを決めるために「遺産分割協議」を行い、相続人全員の合意を得る必要があります。
協議がまとまらない場合は、売却手続きを進められないケースもあります。
また、不動産を共有名義で相続した場合は、売却する際に共有者全員の同意が必要です。
相続人の一人でも反対すると売却できないため、売却方針や分配方法について十分に話し合っておくことが大切です。
スムーズな売却を実現するためにも、必要に応じて不動産会社や司法書士などの専門家へ相談しましょう。
相続不動産の売却手続きと流れ
相続不動産の売却は、相続人の確認から相続登記、査定、売却活動まで、順を追って進める必要があります。
次に、売却完了までの一般的な流れをわかりやすくご紹介します。
①相続人・遺言書を確認する
まずは、誰が相続人になるのか、遺言書が残されているかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、その内容に従って相続手続きを進めるのが原則です。
一方、遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の取得者を決定する必要があります。
相続人の確定や遺言書の有無はその後の手続きに大きく影響するため、最初に確認しておきましょう。
②相続登記を行う
相続人や不動産の取得者が決まったら、法務局で「相続登記」を行います。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。
売却するためには名義変更を完了している必要があり、2024年4月からは相続登記が義務化されています。
必要書類が多いので、時間がない方や手続きに不安がある方は、司法書士へ依頼すると良いでしょう。
③不動産会社へ査定を依頼する
相続登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼し、おおよその売却価格を把握しましょう。
査定方法には、周辺の取引事例などから価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を確認して査定する「訪問査定」があります。
より適正な価格で売却するためにも、地域の相場に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。
④売却活動・売買契約を行う
査定額や売却条件に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
購入希望者が見つかり条件がまとまれば、売買契約を締結します。
契約前には、売却価格や引き渡し時期、契約条件などを十分に確認し、不明な点があれば担当者へ相談しておきましょう。
⑤決済・引き渡しを行う
売買契約後は、残代金の受け取りや所有権移転登記などの決済手続きを行い、不動産を買主へ引き渡します。
この際、固定資産税などの精算や必要書類の提出も行われます。
売却後には譲渡所得税の申告が必要になる場合もあるため、税金についても忘れずに確認しておきましょう。
相続不動産の売却でかかる税金
相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税をはじめとする税金や各種費用が発生する場合があります。
利用できる特例や控除もあるので、少しでも費用を節約したいという方は事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税
相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、譲渡所得税や住民税が課税されます。
▼譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。
なお、相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から引き継がれるため、長期譲渡所得として扱われるケースも少なくありません。
ただし、売却価格がそのまま課税対象となるわけではなく、取得費や各種特例によって税額が変わるため、事前に確認しておくことが大切です。
印紙税・登録免許税などの諸費用
相続不動産の売却では、譲渡所得税以外にもさまざまな費用が発生します。
売買契約書には契約金額に応じた「印紙税」がかかり、売却前に必要となる相続登記では「登録免許税」が発生するほか、司法書士へ手続きを依頼する場合は報酬も必要です。
また、不動産会社へ支払う仲介手数料や、測量費・解体費などが必要になるケースもあります。
売却を検討する際は、売却価格だけでなく諸費用も含めて資金計画を立てましょう。
利用できる特例・控除
一定の条件を満たすことで、相続不動産の売却にかかる税負担を軽減できる特例や控除を利用できる可能性があります。
代表的な制度として、相続税を支払った方が利用できる「取得費加算の特例」や、一定の条件を満たした空き家を売却した場合に利用できる「相続空き家の3,000万円特別控除」があります。
| 特例・控除 | 概要 | 主な適用条件 |
| 取得費加算の特例 | 相続税の一部を取得費へ加算でき、譲渡所得税の負担軽減が期待できる制度 | 相続税を納付していること、相続開始から一定期間内に売却することなど |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度 | 被相続人が一人で居住していた住宅であること、一定の耐震・売却要件などを満たすこと |
適用要件は制度ごとに異なり、建物の築年数や相続開始日、売却時期などが関係するため注意が必要です。
特例を利用できるか判断に迷う場合は、不動産会社や税理士へ相談しましょう。
亀有で不動産売却を検討しているという方は、下記記事もご覧ください。
はりき不動産の不動産売却・買取では、「迅速・高額・気持ち良い」サービスをご提供できるよう努めております。
葛飾区はもちろん、葛飾区に隣接する墨田区や江戸川区、足立区や台東区などの不動産も対応可能。お客様からお預かりした物件の売却もスピーディに実現します。
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相続不動産の売却に関するよくある質問
売却方法については理解したものの、相続不動産についてまだ疑問や不安が残っているという方もいるでしょう。
最後に、相続不動産の売却に関するよくある質問と回答をご紹介します。
Q1. 相続登記をしていなくても売却できる？
原則として、相続登記が完了していない不動産は売却できません。
不動産を売却するには、売主本人が登記上の所有者である必要があります。
そのため、被相続人名義のままでは売買契約や所有権移転登記を進められません。
相続人が決まったら、まずは相続登記を行い、不動産の名義を変更したうえで売却手続きを進めましょう。
Q2. 古い家でも売却できる？
築年数が古い住宅でも売却できる可能性は十分にあります。
建物に価値が付きにくい場合でも、土地を目的として購入を希望する方や、リフォーム・リノベーションを前提に探している方が見つかることがあります。
また、建物の状態によっては、不動産会社による買取を利用できるケースもあります。
古いからといって売却を諦めず、まずは査定を依頼して現在の価値を確認することが大切です。
Q3. 相続税を払っていなくても売却できる？
相続税を納めていなくても、不動産を売却できる場合があります。
相続税が発生するかどうかは、相続財産の総額や各種控除によって決まるため、すべての方に納税義務があるわけではありません。
なお、相続税の申告・納付が必要な場合でも、売却手続きとの関係は個々の状況によって異なります。
税金に関する判断は専門的な知識が必要となるため、不安がある場合は税理士へ相談しながら進めると安心です。
まとめ
相続した不動産は、相続登記や税金などの手続きを適切に進めることで売却できます。
一方で、相続したまま放置していると、維持管理費や固定資産税の負担が続くほか、建物の老朽化によって資産価値が低下する可能性もあるため注意が必要です。
適用できる税制上の特例や控除を活用することで、税負担を抑えながらスムーズに売却できる可能性があります。
相続不動産の売却を検討している方は、相続や地域事情に詳しい不動産会社へ早めに相談し、ご自身の状況に合った売却方法を選択しましょう。
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