葛飾区にあるアパートを相続したものの、空室による家賃収入の減少や修繕費、維持管理などに負担を感じている方もいるのではないでしょうか。

アパートは家賃収入を得られる資産である一方、入居状況や建物の状態によっては、保有し続けることで自己資金の持ち出しが増える可能性があります。
経営継続と売却のどちらが良いかは、現在の収支だけでなく、将来必要になる費用や管理体制も踏まえて判断することが大切です。

本記事では、葛飾区で相続したアパートを売却するか迷っている方に向けて、経営継続と売却を判断するポイントを解説します。
売却以外の選択肢や手続きの流れ、入居者がいる場合やローンが残っている場合の注意点もご紹介します。

はりき不動産は、東京都葛飾区の不動産を中心に仲介・買取などを行っている、1970年創業の会社です。
不動産に関する不安点や疑問点についてはもちろん、売却にかかる税金や費用などについてもわかりやすくご説明しますので、不動産売却を検討している方は、弊社までお気軽にご相談ください。

相続したアパートを売却するか判断する5つのポイント

相続したアパートを売却するかどうかは、現在の入居率や家賃収入だけでは判断できません。
将来の修繕費や管理体制、売却した場合の手取り額なども含め、以下の5つのポイントを確認しましょう。

①実際の収支がプラスになっているか

まずは、賃貸経営によって実際に利益が出ているか確認しましょう。

家賃や更新料などの収入から、ローン返済、管理委託費、固定資産税、保険料、共用部分の光熱費、修繕費などを差し引き、手元に資金が残るかを計算します。
一時的な支出に左右されないよう、過去数年分の収支を確認することも大切です。

減価償却費によって帳簿上は赤字でも、実際の収支がプラスの場合があります。
確定申告書だけでなく現金の出入りも確認し、実質的な赤字が続いている場合は売却を検討しましょう。

②空室を改善できる見込みがあるか

空室があっても原因を改善できれば、経営を継続できる可能性があります。

周辺の競合物件と家賃や設備、入居条件などを比較し、空室が生じている理由を調べましょう。
理由によっては、家賃の見直しや設備交換、募集方法の変更など、比較的少ない費用で改善できるケースもあります。

一方、駅から遠い、周辺の賃貸需要が低下しているなど、物件だけでは解決しにくい原因もあります。
対策にかかる費用を家賃収入で回収できるかを試算し、改善が難しい場合は売却も検討しましょう。

③今後の修繕費を負担できるか

築年数が経過している場合は、今後の修繕費を把握してから経営継続を判断しましょう。

外壁や屋根、防水、給排水設備などの工事には、まとまった費用がかかることがあります。
修繕履歴と建物の状態を確認し、必要な工事の時期と概算費用を見積もることが大切です。

修繕資金を用意できても、その後の家賃収入で費用を回収できるとは限りません。
修繕後の収益性まで確認し、回収が難しい場合は、高額な工事を行う前に売却査定を受けましょう。

④賃貸経営を続ける意思と体制があるか

収益性だけでなく、今後も賃貸経営を続けられる体制があるか確認しましょう。

アパート経営では、入居者対応や修繕の手配、収支管理などが必要です。
管理会社へ委託すれば負担を軽減できますが、管理委託費を差し引いても利益が残るかを確認しなければなりません。

複数の相続人で共有している場合は、誰が経営を担い、修繕費などをどのように負担するかを話し合う必要があります。
管理を続ける意思や体制を整えられない場合は、売却して現金化する方法も検討しましょう。

⑤現在の売却価格と将来の収益を比較する

最後に、保有を続けた場合に得られる収益と、現在売却した場合の手取り額を比較しましょう。

不動産会社へ査定を依頼し、おおよその売却価格を把握します。
売却価格からローン残債や仲介手数料などを差し引き、実際の手取り見込み額を確認しましょう。

一方、保有を続ける場合は、一定期間に得られる家賃収入からローン返済や管理費、税金、修繕費などを差し引き、将来の売却価格も考慮します。
比較する期間を決めたうえで、それぞれの収支を試算することが大切です。

葛飾区で相続したアパートは経営継続と売却のどちらが良い？

葛飾区では一定の住宅需要が見込まれますが、経営継続と売却のどちらが良いかは物件ごとに異なります。
立地や入居状況、建物の状態を踏まえて判断しましょう。

【経営継続を検討】安定した収益を見込める場合

収支が安定し、今後も賃貸需要を見込める場合は、経営継続を検討すると良いでしょう。

葛飾区では、2026年4月1日時点で約47万人、約26万世帯が暮らしています。
また、2026年の地価公示における鑑定評価書では、区内の住宅地に対する不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向にあるとされています。

駅に近い、買い物や通勤に便利、周辺物件と比べて家賃や設備に競争力があるなど、安定した入居を見込めるアパートは、収益資産として保有するメリットがあります。
維持費を差し引いても利益が残り、修繕資金も確保できる場合は、急いで売却せず経営を続ける選択肢があります。

▼参照URL
葛飾区 区の概要
国土交通省地価公示(標準地)

【売却を検討】空室や修繕負担が大きい場合

空室が長期化している場合や、多額の修繕費が見込まれる場合は、早めに売却を検討しましょう。

葛飾区の2023年時点における空き家率は11.8％です。
この数字には賃貸住宅以外も含まれますが、葛飾区内のすべてのアパートで安定した入居を見込めるわけではありません。

駅から遠い、家賃を下げても入居者が決まらない、修繕費を回収できる見込みがない場合は、保有によって損失が拡大する可能性があります。
高額な修繕を始める前に査定を受け、土地や収益物件として売却した場合の価格を確認しましょう。

▼参照URL
葛飾区 令和5年住宅・土地統計調査集計結果

はりき不動産では、売却相談ができるお問い合わせフォームを設けています。
物件の所在地や築年数、入居状況などをお伝えいただければ、アパートの状態に合わせた売却方法をご提案します。
売却相談や査定を依頼したからといって、必ず売却する必要はありません。まずはお気軽にご相談ください。

不動産売却の流れは、こちらからご確認いただけます。

アパートの売却を検討している方は、下記記事も参考にしてください。

売却以外に検討できる選択肢

管理や空室の負担があっても、すぐに売却する必要があるとは限りません。
経営を続けたい場合は、次の方法も検討しましょう。

管理会社へ管理を委託する

管理の手間が主な負担であれば、管理会社への委託が有効です。
入居者募集や家賃管理、滞納者への対応、設備故障の受付、共用部分の清掃などを任せられるため、遠方に住んでいる方や賃貸経営の経験がない方も無理なく経営を続けられます。

ただし、管理会社によって委託できる業務や費用、入居者募集の方法、トラブル発生時の対応範囲は異なります。
管理委託費を差し引いても利益が残るかを試算したうえで、複数社のサービス内容や実績を比較することが重要です。

現在の管理会社に不満がある場合は、売却を決める前に管理会社の変更も検討すると良いでしょう。

修繕やリフォームで収益改善を図る

建物の老朽化や設備不足が空室の原因であれば、修繕やリフォームによって収益を改善できる可能性があります。
例えば、古くなった水回り設備やエアコンの交換、共用部分の照明・外壁の修繕などにより、入居希望者から選ばれやすくなる場合があります。

ただし、空室の原因が立地や周辺の賃貸需要にある場合は、多額の費用をかけても入居率が改善するとは限りません。
周辺の競合物件と家賃や設備を比較し、必要性の高い工事を見極めることが重要です。

工事後に見込める家賃収入や入居率から費用を回収できる期間を試算し、費用対効果が低い場合は現状での売却とも比較する必要があります。

建て替えや土地活用を検討する

建物の老朽化が進み、修繕による収益改善が難しい場合は、建て替えや別の土地活用も選択肢となります。
現在の需要に合ったアパートへの建て替えのほか、戸建て賃貸や駐車場などへ用途を変更する方法が考えられます。

ただし、建て替えには解体費や建築費がかかり、工事中は家賃収入も得られません。
入居者がいる場合は、退去や明け渡しに関する調整にも時間と費用がかかる可能性があります。

また、用途地域や建ぺい率、容積率、接道状況などによって、希望する建物を建てられない場合もあります。
専門家へ相談したうえで必要な費用と将来の収益を試算し、現状維持や売却と比較することが重要です。

相続したアパートを売却する流れ

売却を決めたら、相続人や権利関係を整理し、相続登記を済ませてから販売活動を進めます。
主な流れを確認しておきましょう。

相続人と権利関係を確認する

最初に、遺言書の有無や法定相続人、アパートの名義を確認しましょう。

遺言書がなく相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって誰がアパートを取得するか決めます。
登記事項証明書で共有者や抵当権の有無も確認し、共有名義で売却する場合は売却条件について共有者間で合意しておきましょう。

相続登記を行う

相続人と相続方法が決まったら、アパートの相続登記を行います。
相続登記とは、亡くなった方からアパートを取得した相続人へ、不動産の名義を変更する手続きです。
被相続人名義のままでは、相続人を売主として所有権移転登記を行えないため、売却前に相続登記を済ませる必要があります。

2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が原則となりました。
権利関係が複雑な場合は、司法書士へ相談すると良いでしょう。

物件に関する資料を整理する

相続登記と並行して、アパートの収益や管理状況を確認できる資料を整理しましょう。
資料が揃っていれば、不動産会社や購入希望者が物件の収益性やリスクを判断しやすくなります。

主に整理しておきたい資料は、以下のとおりです。

分類	主な資料
権利関係	登記事項証明書・遺産分割協議書
収益・入居状況	レントロール（各部屋の契約条件や入居状況を一覧にした資料）・賃貸借契約書・家賃の入金記録
建物・管理状況	建築確認関係書類・修繕履歴・管理委託契約書
税金・借入れ	固定資産税納税通知書・ローン残高証明書

すべての資料が手元にない場合は、まず揃っているものを確認し、不足している資料の取得方法を不動産会社へ相談しましょう。

不動産会社へ査定を依頼する

資料を整理したら、収益物件の売却実績がある不動産会社へ査定を依頼しましょう。
査定額だけでなく、価格の根拠や想定する購入者、販売方法も確認することが大切です。

仲介と買取では価格や売却までの期間が異なるため、希望する条件に合った方法を選びます。

売買契約を結び、引き渡す

購入希望者と価格や条件について合意したら、売買契約を結びます。
契約前には、建物の不具合や修繕履歴、入居状況などを正確に伝えましょう。

決済日には売買代金を受け取り、所有権移転登記や鍵、関係書類の引き渡しを行います。
入居者がいる場合は、賃貸借契約や敷金なども新しい所有者へ引き継ぎます。

不動産売却の税金・費用が気になるという方は、下記記事も参考にしてください。

相続したアパートを売却するときの注意点

相続したアパートでは、入居者やローンに関する確認も必要です。
売却後のトラブルを防ぐため、以下の点に注意してください。

入居者がいても売却できる

入居者がいるアパートも、オーナーチェンジ物件として売却できます。

売却後は新しい所有者が賃貸人の立場を引き継ぐため、賃貸借契約書や家賃の入金状況、敷金などの情報を整理しておきましょう。
家賃滞納や入居者とのトラブルがある場合は、購入希望者へ正確に伝えることが大切です。

売却前に高額な修繕を行う必要があるとは限らない

売却を予定している場合、必ずしも高額な修繕を行う必要はありません。
工事費をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限らないためです。

一方、雨漏りや設備故障などは、修繕した方が売却しやすくなる場合もあります。
工事前に現状と修繕後の査定価格を比較し、費用対効果を確認しましょう。

ローンや抵当権を確認する

売却前に、ローン残高と抵当権の有無を確認しましょう。
一般的な不動産売買では、引き渡しまでにローンを完済して抵当権を抹消します。

売却代金で完済できない場合は、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要です。
相続したローンの取り扱いは契約によって異なるため、早めに金融機関へ確認しましょう。

はりき不動産では、売却を検討している物件や土地の査定を行っています。
物件の所在地や築年数などをご入力いただくことで、アパートの売却についてご相談いただけます。
無料でご利用いただけますので、ぜひこの機会にお申し込みください。

まとめ

葛飾区で相続したアパートを売却するかどうかは、現在の収支や空室状況、将来の修繕費、管理体制などを踏まえて判断することが大切です。

安定した収益を見込める場合は経営を継続する選択肢があります。
一方、実質的な赤字が続いている場合や、多額の修繕費を回収できない場合は、負担が大きくなる前に売却を検討しましょう。

まずは現在の収支と必要な費用を整理し、保有した場合の収益と売却した場合の手取り額を比較します。
判断に迷う場合は、葛飾区の不動産事情と収益物件の売却に詳しい不動産会社へ査定を依頼し、物件に合った方法を相談しましょう。

1970年創業のはりき不動産は、東京都葛飾区に精通した地域密着型の不動産会社です。
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