住宅ローンの返済や生活環境の変化により、毎月の支払いが家計を圧迫してしまうケースは少なくありません。今回は、知人のご紹介からご相談いただき、「9月末までの住み替え」と「残債4,600万円の完済」という明確な期限と課題を、売却活動と賃貸仲介の同時並行によって解決した具体的事例をご紹介します。

ご相談時の状況：3つの課題と厳しいタイムリミット

ある年6月下旬、かつて当社が葛飾シンフォニーヒルズやっていたマネーセミナーに参加された知人の方を通じてご来店いただきました。

お話を伺うと、現在お住まいの葛飾区東立石の戸建てで、住宅ローン（月々16万円）に加えて過去の借入れなどが重なり、返済総額は残債を含めて約4,600万円（住宅ローン残債3,900万円＋その他借入700万円）。生活再建のため、「現在の自宅を売却して借入れを清算し、9月末までに家賃12万円以下の賃貸住宅へ住み替えたい」という切実なご要望でした。

この取引におけるハードルは大きく3点ありました。

①タイムリミット（残り約3ヶ月）: 9月末の引っ越しに間に合わせるため、即座に売却活動と新居確保を進める必要がある。
②売却価格と残債のバランス: 借入金4,600万円を完済するためには、手取りで同等以上の売却価格を着地点とする必要がある。
③愛犬と暮らせる住まいの確保: 予算12万円以下かつペット（犬）飼育可の賃貸物件は葛飾エリアでも希少であり、妥協のない迅速な物件選定が求められる。

事前に行った大手不動産会社による査定額は4,440万〜4,700万円。相場ギリギリでは諸費用や借入完済に不足が出るリスクがありました。

当社のアクション：即日対応とリスクの事前洗い出し

不動産仲介の役割は、単に看板を出して買い手を待つことではありません。売却・新居探し・権利関係の整理を同時進行で仕掛ける必要があります。

・相談当日の新居提案と媒介契約の締結

ご来店いただいたその日のうちに、葛飾エリアで犬飼育が可能な12万円以下の賃貸物件をピックアップ。物件資料と媒介契約書類をお手元へ届け、即座に動ける体制を構築しました。

・物件の強みを活かした値付け（4,880万円スタート）

現地調査を行い、改修実績や直近で新調されたキッチンなど水回り設備などを評価。大手他社の査定よりも一段高い「4,880万円」で販売を開始し、価格交渉の余地を残しつつ満額返済を狙う戦略を採りました。

・境界確認と隣地リスクの保全

現地確認において、左右の境界ブロックの所有関係（中央共有か単独所有か）を明確化。また、隣接する老朽家屋の外壁トラブルリスクについては、事前に役所への相談ルートをご案内するなど、買主様との契約後にトラブルへ発展しないよう予防線を張りました。

展開：迅速なマッチングとローン・引渡しスケジュールの確定

販売開始から間もなく、地域の独自ネットワークを通じて「新婚の娘さん夫婦の新居を探している」という買い手候補との接点が生まれました。

・7月14日：買付申込

内覧を経て物件を大変気に入っていただき、4,880万円の提示に対して「4,780万円」での購入申込みを受理。これにより、売主様の残債4,600万円を一括完済できるクリアな資金計画が立ちました。

・住宅ローンの本承認と条件調整

買主様側はネット系銀行（夫婦での収入合算・連帯保証）を活用し、スムーズに融資承認を取得。手付金の受受、契約の締結を行いました。

・リフォームと引渡しの工程管理

買主様が希望する12月の入居時期に合わせ、引渡し期日・リフォーム工事期間・売主様の退去日を緻密に調整。売主様は予定通り無理のない形で新居の賃貸住宅へ移行することができました。

総括：「売却」と「次の暮らし」を同時に組み立てる重要性

不動産の売却相談において最も危険なのは、「家は売れたが次の住まいが見つからない」「売却価格が足りず残債が残ってしまう」という事態です。

今回のように、

・資金計画（いくらで売れば借入がゼロになるか）
・売却戦略（物件の設備や強みを正当に評価した価格設定）
・住み替え先の手配（ペット飼育など譲れない条件の早期クリア）

この3要素を最初の数日間で組み立て、スピード感を持って実行したことが、売主様の生活再建と買主様の新しい門出の双方を成立させる決定打となりました。

住宅ローンの返済負担や住み替えでお悩みの場合、時間が経つほど取れる選択肢は狭まります。葛飾・城東エリアで住まいのお困りごとがございましたら、課題が深刻化する前にぜひ当社へご相談ください。